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1. 부동산의 시효취득에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 자기소유의 부동산에 대한 취득시효는 인정되지 않는다.

② 토지의 취득시효를 주장하는 자는 점유기간 중 소유자의 변동이 없으면 취득시효의 기산점을 임의로 선택할 수 없다.

③ 점유자가 주장한 매매와 같은 자주점유의 권원이 인정되지 않는다는 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다.

④ 잡종재산이던 당시에 취득시효가 완성된 후 그 잡종재산이 행정재산으로 되었다면, 그 후 시효완성을 이유로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

⑤ 타주점유자인 피상속인의 점유권을 상속한 자는 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 개시하지 않더라도 자주점유를 주장할 수 있다.

▶ 정답 ②

① 자기소유 부동산에 대해서도 시효취득을 주장할 수 있는 경우가 있다. (대판 78다378)

② 시효기간 중 계속해서 등기명의자의 변동이 없으면 시효기산점을 임의로 선택할 수 있다(대판 77다47)

③ 점유자가 주장한 점유권원이 인정되지 않는 사유만으로는 타주점유로 전환되지 않는다( 대판 82다708)

④ 국유재산법 제5조

⑤ 상속은 새로운 권원에 해당하지 않는다고 봄이 판례의 태도이다 (대판 2004다27273)

2. 소유권의 취득에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?

① 토지의 일부에 대하여도 취득시효에 의한 소유권취득이 인정된다.

② 중간생략등기에 의한 소유권취득도 유효하다.

③ 부동산의 소유자는 부합한 동산의 소유권을 취득한다.

④ 실제와 다른 등기원인에 의한 소유권취득도 유효하다.

⑤ 가등기에 기하여 본등기가 된 경우에는 가등기한 때로 소급하여 소유권을 취득한다.

▶ 정답 ⑤ 가등기에 기하여 본등기가 된 경우에는 물권변동은 그 본등기시에 발생하고, 다만 그 순위가 가등기시를 기준으로 결정될 뿐이다.

3. 공유물분할에 관한 설명으로서 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 각 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 관하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임을 진다.

② 대금분할의 경우 공유자들은 공유물을 취득한 제3자에 대하여 매도인과 동일한 담보책임을 진다.

③ 공유자의 채무를 담보하기 위하여 그의 지분 위에 설정된 저당권은 해당 공유자가 저당채무자이므로 특별한 합의가 없는 한 그 공유자가 취득한 분할물 위로 집중된다.

④ 공유자 중 1인 또는 수인 소유의 건물이 있는 공유대지를 분할하여 대지의 소유권이 공유에서 단독소유로 바뀐 경우, 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 관습상의 법정지상권을 취득한다.

⑤ 토지공유자 중 1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지지분만을 전매한 경우, 관습상의 법정지상권의 성립이 부정된다.

▶ 정답 ③ 공유지분에 담보권이 설정된 경우, 공유물의 분할로 공유물 취득시 ㉠ 공유자가 공유물의 전부를 취득한 경우 담보권은 종전의 지분 위에 존속하며 ㉡ 공유물의 일부를 취득한 경우에는 종전의 지분의 범위 내에서 분할된 각 물건 위에 존속한다. ㉢ 제3자 등이 공유물을 취득하고 공유자는 그 대금만 취득한 경우에는 담보권은 공유물이었던 물건의 전부 위에 각지분범위로 존속하거나 통설에 따르면 담보권설정자가 취득한 대금에 대하여 지분의 범위내에서 물상대위로 존속한다.

4. 합유에 관한 설명 중 맞지 않는 것은?

① 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.

② 합유물을 처분 또는 변경함에는 합유자 전원이 동의가 있어야 하지만, 보존행위는 각자가 할 수 있다.

③ 합유자는 전원의 동의 없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못하고 또 합유물의 분할을 청구하지 못한다.

④ 합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.

⑤ 부동산의 합유자가 사망한 경우에는 그 상속인이 합유자로서 지위를 계승한다.

 ▶ 정답 ⑤ 민법상 조합의 소유형태를 합유라고 한다. 조합에 있어서는 조합원들 사이의 신뢰관계가 그 기초를 이루므로, 조합원이 사망하면 당연히 탈퇴하는 것이 되고 그의 상속인이 조합원의 지위를 승계하지 않는다. 따라서 합유관계에서는 상속인이 합유자로서의 지위를 승계하지 않는다.

5. 상린관계에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 용수권의 승계에 관하여 관습이 있는 때에는 그 관습에 의한다.

② 인지사용청구권에 대하여는 관습의 우선적용에 관한 민법의 규정이 없다.

③ 소통공사와 관련된 비용부담에 관하여 관습이 있으면 그 관습에 의한다.

④ 경계표, 담의 설치에 관하여도 관습이 우선적용된다.

⑤ 수류변경에 대하여는 관습의 우선적용에 관한 민법의 규정이 없다.

 ▶ 정답  ⑤

상린관계에 관한 민법의 규정보다 관습이 우선적용되는 경우

㉠ 비용부담에 관한 관습

   ⓐ 자연배수의 경우 소통공사비용 (제222조, 제224조)

   ⓑ 인공배수 등의 경우 공작물에 대한 공사비용 (제223조, 제224조)

   ⓒ 경계표ㆍ담의 설치비용, 측량비용 (제237조)

㉡ 기타

    ⓐ 수류변경권(수류지가 사유인 경우) (제229조)

    ⓑ 공유하천용수권에 관한 관습 (제234조)

    ⓒ 경계선 부근의 건축거리제한 (제242조)

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1. 지적법령상 지적공부에 등록하는 토지의 표시사항에 대한 설명으로 틀린 것은?

① 등록전환하여 토지의 지번을 부여할 때 그 지번부여지역 안에서 인접토지의 본번에 부번을 붙이는 것이 원칙이다.

② 소관청이 직권으로 토지표시의 이동현황을 조사하여 지목 등을 결정할 때에는 토지이용현황조사계획을 수립힌다.

③ 지목은 일필일지목의 원칙, 주지목추종의 원칙, 일시변경불변의 원칙을 적용하여 설정한다.

④ 면적단위는 제곱미터로 하며, 경계점좌표등록부에 등록하는 지역의 토지면적은 제곱미터 이하 한자리 단위이다.

⑤ 도로 및 구거 등의 토지에 절토된 부분이 있는 경우에는 그 경사면의 상단부를 지상경계로 결정한다.

▶ 정답 ② 소관청은 토지의 이동현황을 직권으로 조사ㆍ측량하여 토지의 지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표를 결정하고자 하는 때에는 토지이동현황조사계획을 수립하여야 한다.

2. 양입지(量入地)에 고나한 설명 중 옳지 않은 것은?

① 본 토지에 병합하는 다른 지목의 토지를 말한다.

② 전, 답, 대도 양입지가 될 수 있다.

③ 염전, 광천지는 양입지가 될 수 없다.

④ 종된 토지의 면적이 330㎡ 이상인 경우는 양입지가 될 수 없다.

⑤ 종된 토지의 면적이 주된 토지의 10%를 초과하는 경우에는 양입될 수 없다.

▶ 정답 ② 전, 답, 대는 양입될 수 없다.

3. 다음은 지번에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 필지마다 지번을 붙여 구분하는 이유는 독립성, 특정성, 기준성, 주소표기의 기준, 토지의 소재파익이 용이하게 하여 방문이나 우편배달 등을 용이하게 하기 위해서이다.

② 우리나라에서 사용되고 있는 지번부여 방법은 사행식, 기우식, 단지식, 도엽단위법 등이 있다.

③ 토지조사사업 당시 지번의 부번방식으로 사행식이 가장 많이 사용되었다.

④ 도로를 중심으로 생활권이 형성되는 택지지역에서 통신에 가장 편리한 지번 부여방식은 단지식이다.

⑤ 지번은 아라비아숫자로 표기하여야 하며, 임야대장 및 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 '산'을 붙여야 한다.

▶ 정답 ④ 도로를 중심으로 생활권이 형성되는 택지지역에서 통신에 가장 편리한 지번 부여방식은 기우식(교호식)이다.

4. 지적공부에 등록하는 지번의 부여 등에 대한 설명으로 틀린 것은?

① 지번은 소관청이 지번부여지역별로 순차적으로 부여한다.

② 지번은 아라비아숫자로만 표기하여야 하며, 모든 임야대장 및 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 '산'을 붙여야 한다.

③ 소관청은 지적공부에 등록된 지번을 변경할 필요가 있다고 인정하는 때에는 시ㆍ도지사의 승인을 얻어 지번부여지역 안의 전부 또는 일부에 대하여 지번을 새로이 부여할 수 있다.

④ 신규등록 대상토지가 여러 필지로 되어 있는 경우에는 그 지번부여지역 안의 최고 본번의 다음 순번부터 본번으로하여 순차 적으로 지번을 부여할 수 있다.

⑤ 도시개발사업 등이 준공되기 전에 지번을 부여하는 때에는 사업 등의 신고시 제출한 지번별 조서에 의한다.

▶ 정답 ⑤ 도시개발사업 등이 준공되기 전에 지번을 부여하는 때에는 사업 등의 신고시 제출한 사업계획에 의한다.

5. 토지의 이동(異動)에 따른 지번부여 방법에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 등록전환 대상토지가 여러 필지로 되어 있는 경우 그 지번부여지역의 최종 본번의 다음 순번부터 본번으로 하여 순차적으로 지번을 부여할 수 있다.

② 분할의 경우 분할 후의 필지 중 주거ㆍ사무실 등의 건축물이 있는 필지에 대하여 는 분할 전의 지번을 우선하여 부여하여야 한다.

③ 신규등록의 경우로서 대상토지가 그 지번부여지역 안의 최종 지번의 토지에 인접한 경우 그 지번부여지역의 최종 본번의 다음 본번에 부번을 붙여서 부여하영 한다.

④ 합병의 경우 합병전의 필지에 주거ㆍ사무실 등의 건축물이 있는 경우 토지소유자가 건축물이 위치한 지번을 합병 후의 지번으로 신청하는 때에는 그 지번을 합병후의 지번으로 부여하여야 한다.

⑤ 축척변경시행지역 안의 필지에 지번을 새로이 부여하는 때에는 도시개발사업 등이 완료됨에 따라 지적확정측량을 실시한 지역 안에서의 지번부여 방법을 준용한다.

▶ 정답 ③

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1. 입지잉여에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 같은 업종이라도 입지조건이 양호한 경우에는 더 많은 이익을 올릴 수 있는데 이를 입지잉여라 한다. 이는 다만 양호한 입지조건의 결과로써 얻어질 따름이다.

② 입지조건과 토지이용의 집약도가 같은 경우도 입지잉여는 모든 입지주체에 똑같이 생기지 아니한다.

③ 입지잉여는 어떤 위치의 가치가 한계입지 이상이고 또한 그 위치를 최유효이용 할 수 있는 입지주체가 이용하는 경우라야 생기게 되는 것이다.

④ 입지잉여는 지가의 지불능력을 높여주고 이는 같은 위치라도 어떤 입지주체가 이용하는가에 따라 지가에 영향을 미친다.

⑤ 토지집약적 입지주체란 지가의 지불능력이 아니라 집약적으로 이용할 수 있는 입지주체를 말한다.

▶ 정답 ⑤

㉠ 지가와 토지이용과의 관계를 보면 지가수준이 높은 경우에는 토지이용이 집약화되고 지가수준이 낮으면 조방화된다. 따라서 지가가 높은 토지를 집약적으로 이용할 수 있는 입지주체만이 그 곳에 입지할 수 있다.

㉡ 입지잉여가 높은 위치는 한정되어 있고, 그 위치를 원하는 입지주체는 많으므로 자연 입지경쟁이 생기게 되며 그 경쟁에서 이길 수 있는 자는 지가의 지불능력이 가장 우수한 토지집약적 입지주체가 된다. 이와 같이 집약적 토지이용의 관점에서 보면 일반적으로 1차 산업보다 2차 산업이 더 집약적이고, 2차 산업보다는 3차 산업이 더욱 집약적이라 할 수 있다.

2. 부동산분석에 관한 용어 설명 중 틀린 것은?

① 지역경제분석에서는 대상지역의 부동산수요에 영향을 미치는 인구, 고용, 소득 등의 요인을 분석한다.

② 흡수율분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석한다.

③ 시장분석에서는 특정지역이나 부동산 유형에 대한 수요, 공급 등을 분석한다.

④ 타당성분석에서는 개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석한다.

⑤ 상권분석에서는 대상점포가 고객을 끌어들이는 지리적 범위를 분석한다.

▶ 정답 ② 흡수율분석은 일정기간 동안 특정부동산이 시장에서 얼마의 비율로 흡수되었는가를 조사하는 것을 말하며, 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석하는 것은 시장분석을 의미한다.

3. 다음의 (가) ~ (바)는 부동산개발 과정의 각 단계이다. 순서적으로 가장 적절하게 나열한 것은? 

① (라) - (바) - (다) - (나) - (가) - (마)

② (바) - (라) - (나) - (다) - (마) - (가)

③ (라) - (바) - (나) - (다) - (가) - (마) 

④ (바) - (라) - (다) - (나) - (가) - (마)

⑤ (다) - (라) - (바) - (나) - (가) - (마)

▶ 정답 ①

㉠ 아이디어 단계 : 어떠한 형태의 공간이 필요한가? 어디에 입지해야 하는가?

㉡ 예비적 타당성분석단계 : 이 단계는 사업계획이 비용을 상회할 충분한 가치가 있는가를 조사하는 단계(개발비용, 산출수익, 개발에 따른 시장가치 등)

㉢ 부지구입단계 : 토지에 대한 사회적, 경제적 행정적 등 제환경요인의 분석

㉣ 실행가능성 분석 및 타당성 분석 단계 : 공법상 규제분석, 부지분석, 시장분석, 재정분석 등을 포함

㉤ 금융단계 : 택지조성 및 건설자금의 융자

㉥ 건설단계(택지조성) : 물리적인 공간을 장조, 토지의 형질을 변경하고 개량하여 택지화

㉦ 마케팅단계(분양) : 개발된 공간의 매각 및 임대, 고객의 발견 등

4. 부동산의 법률적 관리의 내용으로 틀린 것은?

① 미등기부동산의 보존등기

② 불법점유의 원상회복

③ 공법상 규제에 대한 조치

④ 등기부상 권리관계의 확인

⑤ 내용연수의 연장

▶ 정답 ⑤ 행정적, 법률적 측면에서의 부동산관리 : 보존관리라고도 하며, 부동산의 경제적, 법률적 흠의 제거와 예방을 위하여 행정상 또는 법률상 절차와 조치를 취하는 관리행위이다.

5. 부동산마케팅 4P(price, product, place, promotion)전략 중 제품(product)전략에 해당하지 않는 것은?

① 단지 내 자연 친화적인 실개천 설치

② 거주자 라이프스타일을 반영한 평면설계

③ 보안설비의 디지털화

④ 지상주차장의 지하화

⑤ 제품의 광고 및 홍보 활동

▶ 정답 ⑤ 제품의 광고 및 홍보 활동은 프로모션 전략이다