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1. 도시개발사업에 있어서 실시계획의 작성 등에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 모든 시행자는 대통령령이 정하는 바에 따라 도시개발사업에 관한 실시계획을 작성하여야 한다.

② 실시계획은 개발계획에 부합되게 작성하여야 한다.

③ 도시개발사업은 반드시 제1종지구단위계획으로 개발하여야 한다.

④ 실시계획에는 사업시행에 필요한 설계도서.자금계획 및 시행기간 기타 대통령령이 정하는 사항 및 서류를 명시하거나

    첨부하여야 한다.

⑤ 실시계획의 작성에 관하여 기타 필요한 사항은 국토해양부장관이 정한다.

▶ ③ 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다. 그러나 개발구역 지정 전에 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 규정에

        의한 제2종지구단위계획구역 및 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 제1종지구단위계획구역이 의제되지 아니하므로 항상

        제1종지구단위계획으로 개발하는 것은 아니다.

2. 도시개발사업에 있어서 실시계획의 인가.고시에 대한 설명이다. 바른 것은?

① 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토해양부장관인 지정권자는 시.도지사 또는 대도시 시장의 의견을, 시.

    도지사인 지정권자는 국토해양부장관과 미리 협의하여야 한다.

② 지정권자가 실시게획을 작성하거나 인가하는 경우 공람을 통하여 주민의 의견을 청취하여야 한다.

③ 실시계획을 고시한 경우 종전에 도시관리계획으로 결정된 사항 중 고시내용에 저촉되는 사항은 '국토의 계획 및 이용에 관한

    법률'에 의하여 도시관리계획을 변경하여야 한다.

④ 지정권자는 실시계획을 작성하거나 인가한 때에는 해당 사항을 고시하고 시행자와 당해 도시개발구역을 관할하는 시장.군수

    또는 구청장에게 관계서류의 사본을 송부하여야 한다. 이 경우 관계서류를 송부 받은 시장. 군수 또는 구청장은 이를 일반에게

    공람시켜야 한다.

⑤ 도시관리계획으로 결정.고시된 사항에 대한 '국토의 계획및 이용에 관한 법률"의 도시관리계획에 관한 지형도면의 고시에

    대하여는 고시일로부터 2년 내에 하여야 한다.

▶ ④

① 시.도지사인 지정권자는 시장(대도시 시장은 제외).군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.

② 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 공람절차는 없다.

③ 실시게획을 고시한 경우 종전에 도시관리계획으로 결정된 사항 중 고시내용에 저촉되는 사항은 고시된 내용으로

    변경된 것으로 본다.

⑤ 지형도면의 고시는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 특례를 인정하여 시행기간 내에 하면 된다.

  해설은 ▶ 부분부터 마우스 긁어서 보세요 ~ 

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시계획시설사업 시행의 지원조치에 관한 기술 중 옳지 않은 것은?

① 도시계획시설사업의 시행자는 도시계획시설사업에 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있다.

② 도시계획시설사업의 시설계획의 고시가 있을 때에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다.

③ 도시계획시설사업의 시행자는 사업시행을 위하여 특히 필요하다고 인정되는 때에는 도시계획시설에 인접한 토지 등을 일시 사용할 수 있다.

④ 재결신청은 도시계획사업 실시계획의 고시가 있은 후 1년 이내에 하여야 한다.

⑤ 타인토지에의 출입 등에 있어서 토지점유자에게 수인의무가 있다.

▶ 정답 ④ 재결신청은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 불구하고 실시계획에서 정한 도시계획시설사업의 시행기간 이내에 하여야 한다.

2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 토지소유자 등이 토지거래계약 허가신청에 대한 행정청의 처분에 불복할 경우의 권리구제에 관한 설명으로 옳지 않는 것은?

① 처분에 대하여 이의가 있는 자는 행정심판 또는 행정소송을 제기할 수 있다.

② 토지거래계약 허가신청을 한 토지소유자 등은 허가권자에게 당해 토지의 선매를 요청할 수 있다.

③ 처분에 대하여 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1월 이내에 시장`군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

④ 이의의 신청을 받은 시장`군수 또는 구청장은 시`군`구도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 통보하여야 한다.

⑤ 불허가의 처분을 받은 자는 불허가처분의 통지를 받은 날부터 1월 이내에 시장`군수 또는 구청장에게 당해 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다

▶ 정답 ② 토지의 선매절차는 허가권자가 토지거래계약 허가신청을 받은 기회에 선매자 지정통지를 함으로써 진행되는 것이지, 토지거래계약 허가신청을 한 토지소유자 등의 선매요청으로 진행되는 것은 아니다. 그리고 법령상 토지거래계약 허가신청을 한 토지소유자 등에게 선매요청권이 부여되어 있는 것도 아니다.

3. 토지거래허가구역에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 토지거래허가구역은 지가가 급격히 상승하는 지역을 대상으로 10년 단위로 지정된다.

② 허가구역의 지정은 허가권자가 허가구역의 지정을 공고한 날로부터 15일 후에 그 효력이 발생한다.

③ 허가구역 안에서 공공사업용으로 토지를 수용당한 자가 그 수용된 날로부터 3년 이내에 수용된 토지에 대체되는 토지를 취득하고자 하는 경우에는 취득가액에 관계 없이 허가를 받을 수 있다.

④ 허가구역을 지정할 당시 허가를 요하는 규모의 토지가 허가구역의 지정 후 분할되어 허가를 요하는 규모 미만으로 되었을 경우 분할 후의 최초의 거래에 한하여 허가의 대상이 된다.

⑤ 허가구역 안의 토지에 관한 소유권`지상권을 무상으로 이전하는 경우라도 허가의 대상이 된다.

▶ 정답 ④

① 10년 단위 => 5년 이내

② 허가권자가 => 국토해양부장관이, 15일 => 5일

③ 취득가액이 종전의 토지가액 이하이어야 허가를 받을 수 있다.

⑤ 무상으로 이전하는 경우는 허가의 대상이 되지 못한다.

4. 행정청이 아닌 도시계획시설사업의 시행자의 처분에 대한 행정심판은 다음 중 누구에게 제기하는 것이 가장 옳은가?

① 국토해양부장관

② 시`도지사

③ 시장`군수`구청장

④ 실시계획을 인가한 행정청의 직근 상급행정청

⑤ 당해 시행자를 지정한 자

▶ 정답 ⑤ 도시계획시설사업의 시행자의 처분에 대하여는 행정심판법에 의하여 행정심판을 제기할 수 있는 바, 이 경우 행정청이 아닌 시행자의 처분에 대하여는 당해 시행자를 지정한 자에게 행정심판을 제기하여야 한다.

5. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발행위에 따른 기반시설의 설치에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주거`상업`공업지역에서 기반시설의 설치가 곤란한 지역은 개발밀도관리구역으로 지정하여 건폐율`용적율을 강화할 수 있다.

② 개발밀도관리구역은 개발행위로 인하여 기반시설(도시계획시설을 포함함)의 처리`공급 또는 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역이라야 한다.

③ 개발밀도관리구역은 필요하다고 인정되는 국토해양부장관이나 도지사도 지정할 수 있다.

④ 개발밀도관리구역을 지정하고자 하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

⑤ 개발밀도관리구역 안에서는 당해 용도지역에 적용되는 용적율의 최대한도의 50%를 강화하여 적용한다.

▶ 정답 ③ 개발밀도관리구역은 특별시장`광역시장`시장 또는 군수만이 지정할 수 있고, 국토해양부장관이나 도지사는 지정할 수 없다

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1. 입지잉여에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 같은 업종이라도 입지조건이 양호한 경우에는 더 많은 이익을 올릴 수 있는데 이를 입지잉여라 한다. 이는 다만 양호한 입지조건의 결과로써 얻어질 따름이다.

② 입지조건과 토지이용의 집약도가 같은 경우도 입지잉여는 모든 입지주체에 똑같이 생기지 아니한다.

③ 입지잉여는 어떤 위치의 가치가 한계입지 이상이고 또한 그 위치를 최유효이용 할 수 있는 입지주체가 이용하는 경우라야 생기게 되는 것이다.

④ 입지잉여는 지가의 지불능력을 높여주고 이는 같은 위치라도 어떤 입지주체가 이용하는가에 따라 지가에 영향을 미친다.

⑤ 토지집약적 입지주체란 지가의 지불능력이 아니라 집약적으로 이용할 수 있는 입지주체를 말한다.

▶ 정답 ⑤

㉠ 지가와 토지이용과의 관계를 보면 지가수준이 높은 경우에는 토지이용이 집약화되고 지가수준이 낮으면 조방화된다. 따라서 지가가 높은 토지를 집약적으로 이용할 수 있는 입지주체만이 그 곳에 입지할 수 있다.

㉡ 입지잉여가 높은 위치는 한정되어 있고, 그 위치를 원하는 입지주체는 많으므로 자연 입지경쟁이 생기게 되며 그 경쟁에서 이길 수 있는 자는 지가의 지불능력이 가장 우수한 토지집약적 입지주체가 된다. 이와 같이 집약적 토지이용의 관점에서 보면 일반적으로 1차 산업보다 2차 산업이 더 집약적이고, 2차 산업보다는 3차 산업이 더욱 집약적이라 할 수 있다.

2. 부동산분석에 관한 용어 설명 중 틀린 것은?

① 지역경제분석에서는 대상지역의 부동산수요에 영향을 미치는 인구, 고용, 소득 등의 요인을 분석한다.

② 흡수율분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석한다.

③ 시장분석에서는 특정지역이나 부동산 유형에 대한 수요, 공급 등을 분석한다.

④ 타당성분석에서는 개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석한다.

⑤ 상권분석에서는 대상점포가 고객을 끌어들이는 지리적 범위를 분석한다.

▶ 정답 ② 흡수율분석은 일정기간 동안 특정부동산이 시장에서 얼마의 비율로 흡수되었는가를 조사하는 것을 말하며, 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석하는 것은 시장분석을 의미한다.

3. 다음의 (가) ~ (바)는 부동산개발 과정의 각 단계이다. 순서적으로 가장 적절하게 나열한 것은? 

① (라) - (바) - (다) - (나) - (가) - (마)

② (바) - (라) - (나) - (다) - (마) - (가)

③ (라) - (바) - (나) - (다) - (가) - (마) 

④ (바) - (라) - (다) - (나) - (가) - (마)

⑤ (다) - (라) - (바) - (나) - (가) - (마)

▶ 정답 ①

㉠ 아이디어 단계 : 어떠한 형태의 공간이 필요한가? 어디에 입지해야 하는가?

㉡ 예비적 타당성분석단계 : 이 단계는 사업계획이 비용을 상회할 충분한 가치가 있는가를 조사하는 단계(개발비용, 산출수익, 개발에 따른 시장가치 등)

㉢ 부지구입단계 : 토지에 대한 사회적, 경제적 행정적 등 제환경요인의 분석

㉣ 실행가능성 분석 및 타당성 분석 단계 : 공법상 규제분석, 부지분석, 시장분석, 재정분석 등을 포함

㉤ 금융단계 : 택지조성 및 건설자금의 융자

㉥ 건설단계(택지조성) : 물리적인 공간을 장조, 토지의 형질을 변경하고 개량하여 택지화

㉦ 마케팅단계(분양) : 개발된 공간의 매각 및 임대, 고객의 발견 등

4. 부동산의 법률적 관리의 내용으로 틀린 것은?

① 미등기부동산의 보존등기

② 불법점유의 원상회복

③ 공법상 규제에 대한 조치

④ 등기부상 권리관계의 확인

⑤ 내용연수의 연장

▶ 정답 ⑤ 행정적, 법률적 측면에서의 부동산관리 : 보존관리라고도 하며, 부동산의 경제적, 법률적 흠의 제거와 예방을 위하여 행정상 또는 법률상 절차와 조치를 취하는 관리행위이다.

5. 부동산마케팅 4P(price, product, place, promotion)전략 중 제품(product)전략에 해당하지 않는 것은?

① 단지 내 자연 친화적인 실개천 설치

② 거주자 라이프스타일을 반영한 평면설계

③ 보안설비의 디지털화

④ 지상주차장의 지하화

⑤ 제품의 광고 및 홍보 활동

▶ 정답 ⑤ 제품의 광고 및 홍보 활동은 프로모션 전략이다