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1. 부동산 개발에 관한 옳은 설명으로 묶인 것은?

① ㉠,㉢

② ㉠,㉡,㉢

③ ㉠,㉡,㉤

④ ㉡,㉣

⑤ ㉢,㉣,㉤

▶ 정답 ③

㉢ 흡수율 분석은 과거, 현재의 추세파악이 목적이 아니라 장래의 추세파악이 목적이다.

㉣ 토지이용규제는 공법적 측면이고, 소유권 관계는 사법적 측면이다.

2. 부동산 시장분석 및 타당성 분석에 대한 설명이다. 다음 중 가장 거리가 먼 것은?

① 부동산 시장지역(market area)은 부동산의 종류에 다라 달라지며, 물리ㆍ사회ㆍ법ㆍ경제요소에 따라 영향을 받는다.

② 부동산 시장분석은 부동산 의사결정을 지원하기 위한 부동산시장의 동향과 추세를 연구하는 활동을 말한다.

③ 부동산 시장분석은 일반적으로 개발 착수 전에 이루어지지만, 후속사업이나 계속적인 투자에 대한 의사결정을 위해, 사후 검증차원에서 이루어지기도 한다.

④ 부동산 개발사업의 재무적 타당성 분석은 투자자로부터 자금을 끌어들일 수 있는 충분한 수익이 있는가에 초점을 맞춘 개념이다.

⑤ 부동산 시장분석과 시장성 분석은 동일한 개념으로, 개발부동산의 수요대체성 및 경쟁부동산의 공간적 분포와 밀접한 관련이 있다.

▶ 정답 ⑤  시장성 분석과 시장분석은 동질적 개념이 아니며 다른 것이다.

3. 다음은 부동산 개발방식에 대한 설명이다. 가장 거리가 먼 것은?

① 공영개발방식은 외부효과 등으로 인한 부동산 시장실패를 보전하고, 토지의 계획적 이용을 통해 토지이용의 효율성을 제고할 수 있다.

② 등가교환방식의 경우, 토지소유자가 토지를 제공하고 개발업자가 건물을 건축하여, 그 기여도에 따라 각각 토지ㆍ건물의 지분을 갖는다.

③ 사업수탁방식의 경우, 사업 전반이 토지소유자의 명의로 행해지며, 개발지분을 토지소유자와 개발업자가 공유한다.

④토지신탁방식의 경우, 토지소유권이 형식적으로 신탁회사에 이전되며, 신탁회사는 토지소유자와의 약정에 의해 수익증권을 발행하며, 수익증권의 소유자에게 수익을 배당한다.

⑤ 대규모 개발사업에서는 사업자금의 조달이나 기술보완 등을 위해 법인 간의 컨소시엄을 구성할 수 있는데, 이때 참여회사 중의 하나가 대표회사가 되거나, 첨여회사들이 별도의 연합법인을 설립할 수 있다.

▶ 정답 ③ 사업수탁(위탁)방식은 토지소유자가 자기명의로 개발업자에게 사업의 시행을 위탁한 후 개발업자에게는 사업시행의 대행에 대한 대행수수료만을 지급하는 방식으로, 지분은 토지소유자의 몫이며 공유하는 것이 아니다.

4. 아파트를 선분양할 때 토지에 권리상의 하자가 있으면 선분양을 할 수 없다. 이에 따라 금융기관은 시행사에게 프로젝트 파이낸싱을 통하여 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없다. 이런 문제를 해결하기 위해서 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보하는 방법으로 활용하는 것은?

① 관리신탁

② 불특정 금전신탁

③ 담보신탁

④ 특정 금전신탁

⑤ 대리사무업무

▶ 정답 ③

5. 다음은 각 산업별, 도시별 고용자 수에 대한 통계이다. 고용자 수의 상대적 비율을 이용한 입지계수로 볼 때, A 도시가 B 도시에 비해 특화되어 있는 산업은 어떤 산업인가?

① 제조업

② 금융업

③ 부동산업

④모든 산업에 특화되어 있다.

⑤ 특화되어 있는 산업이 없다.

▶ 정답 ③

A 도시의 부동산업 입지계수 = (200/1,000) / (1,000/10,000) = 2

B 도시의 부동산업 입지계수 = (300/3,000) / (1,000/10,000) = 1

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1. 복합부동산에 있어서 건물과 결합하여 이용되는 것을 전제로 한 토지만의 감정평가를 하는 경우 다음 중 어느 것에 해당하는가?

① 구분감정평가

② 조건부 감정평가

③ 부분감정평가

④ 병합, 분할감정평가

⑤ 일괄, 독립감정평가

▶ 정답 ③ 병합, 분할감정평가란 토지는 병합과 분할을 할 수 있는데 이 경우 토지의 병합과 분할을 전제로 하여 병합 또는 분할한 후의 토지를 단독으로 평가하는 방법이다. 그리고 부분감정평가란 일체로의 이용 또는 가격이 이루어지는 부동산의 일부를 평가하는 것을 말한다.

2. 다음은 지역분석 및 개별분석에 대한 설명이다. 가장 타당한 설명은?

① 대상부동산과 같은 동(洞)에 속한 지역은 인근지역으로 설정해야 한다.

② 유사지역은 인근지역과 지역특성이 유사한 지역으로 가격면에서는 유사한 지역이 아니다.

③ 지역분석의 대상은 원칙적으로 인근지역과 유사지역일 뿐이다.

④ 개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 하는 분석이다.

⑤ 일반적으로 개별분석을 먼저 하고 개별분석의 결과에 기초하여 지역분석을 한다.

▶ 정답 ④

 ① 인근지역은 대상부동산이 속하는 용도적 지역으로서 대상부동산의 가격형성에 직접적인 영향을 미치는 지역을 의미한다. 이러한 인근지역은 하천, 산 등과 같은 자연적 경계나 토지이용의 규제 등 행정적 규제에 의해 지역의 범위가 결정될 수도 있지만 반드시 공법상의 용도지역지구제나 행정구역과 일치해야 하는 것은 아니다

② 유사지역이란 인근지역과 대체, 경쟁이 이루어지는 지역으로 가격수준이 비슷한 부동산이 존재하는 권역을 말한다.

③ 지역분석의 대상은 인근지역, 유사지역뿐만 아니라 주변의 용도지역까지를 포함하며 이를 동일수급권이라 한다.

⑤ 지역분석을 먼저 한 후 개별분석을 한다.

3. 다음은 거래사례자료의 수집기준에 관한 설명이다. 가장 옳지 않은 것은?

 ① 거래사례는 인근지역이나 유사지역 내의 사례, 즉 동일수급권 내의 거래사례로서 지역요인의 비교가 가능한 사례자료를 수집하여야 한다.

② 시점수정의 가능성이란 시간적 유사성을 뜻하며, 대상물건의 가격시점과 유사한 시점의 거래사례일수록 효과적이다.

③ 거래사례는 위치에 있어서 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 지역 내에 소재되는 거래사례를 선택하여야 한다.

④ 거래사례는 관계자의 특수한 사정, 또는 개별적 동기가 개재되기 쉽기 때문에 특수한 사정이 개재되지 않는 거래사례이어야 한다.

⑤ 대상물건과 개별요인의 비교가 가능해야 하며, 거래사례는 대상물건과 상호대체, 경쟁의 관계가 성립되고 가격은 상호 관련이 유지되어야 한다.

▶ 정답 ④ 사정보정 가능성이란 '거래사례 자료는 원칙적으로 거래사정이 정상적이라고 인정되어야 하나 만일 비정상적인 경우라고 판단될 경우 정상적인 거래사정으로 보정이 가능한 자료이어야 한다.'는 것이다. 따라서 ④의 내용은 일반원칙으로는 맞는 얘기지만 모든 경우를 포괄하는 문장은 아니므로 다른 지문에 비해 비교적 정답에 가깝다고 볼 수 있다.

4. 다음 중 감가수정방법이 아닌 것은?

① 정액법

② 상환기금법

③ 정률법

④ 관찰감가법

⑤ 잔여법

▶ 정답 ⑤ 잔여법은 수익가격을 계산하는 방법이다.

5. 다음 중 공시지가의 효력이 아닌 것은?

① 공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 된다.

② 공시지가는 국가ㆍ지방자치단체가 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

③ 공시지가는 토지이용의 증진과 지가의 상승을 억제하는 역할을 한다.

④ 공시지가는 조세부과, 보상 등을 위한 지가산정의 기준이 되고, 또한 전문평가인이 타인의 의뢰에 의하여 지가를 산정ㆍ감정평가하는 경우에도 기준이 된다.

⑤ 공시지가는 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

▶ 정답 ③ 공시지가는 토지이용의 증진이나 지가상승의 억제 등과는 직접적인 관련이 없다.

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1. 입지잉여에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 같은 업종이라도 입지조건이 양호한 경우에는 더 많은 이익을 올릴 수 있는데 이를 입지잉여라 한다. 이는 다만 양호한 입지조건의 결과로써 얻어질 따름이다.

② 입지조건과 토지이용의 집약도가 같은 경우도 입지잉여는 모든 입지주체에 똑같이 생기지 아니한다.

③ 입지잉여는 어떤 위치의 가치가 한계입지 이상이고 또한 그 위치를 최유효이용 할 수 있는 입지주체가 이용하는 경우라야 생기게 되는 것이다.

④ 입지잉여는 지가의 지불능력을 높여주고 이는 같은 위치라도 어떤 입지주체가 이용하는가에 따라 지가에 영향을 미친다.

⑤ 토지집약적 입지주체란 지가의 지불능력이 아니라 집약적으로 이용할 수 있는 입지주체를 말한다.

▶ 정답 ⑤

㉠ 지가와 토지이용과의 관계를 보면 지가수준이 높은 경우에는 토지이용이 집약화되고 지가수준이 낮으면 조방화된다. 따라서 지가가 높은 토지를 집약적으로 이용할 수 있는 입지주체만이 그 곳에 입지할 수 있다.

㉡ 입지잉여가 높은 위치는 한정되어 있고, 그 위치를 원하는 입지주체는 많으므로 자연 입지경쟁이 생기게 되며 그 경쟁에서 이길 수 있는 자는 지가의 지불능력이 가장 우수한 토지집약적 입지주체가 된다. 이와 같이 집약적 토지이용의 관점에서 보면 일반적으로 1차 산업보다 2차 산업이 더 집약적이고, 2차 산업보다는 3차 산업이 더욱 집약적이라 할 수 있다.

2. 부동산분석에 관한 용어 설명 중 틀린 것은?

① 지역경제분석에서는 대상지역의 부동산수요에 영향을 미치는 인구, 고용, 소득 등의 요인을 분석한다.

② 흡수율분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석한다.

③ 시장분석에서는 특정지역이나 부동산 유형에 대한 수요, 공급 등을 분석한다.

④ 타당성분석에서는 개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석한다.

⑤ 상권분석에서는 대상점포가 고객을 끌어들이는 지리적 범위를 분석한다.

▶ 정답 ② 흡수율분석은 일정기간 동안 특정부동산이 시장에서 얼마의 비율로 흡수되었는가를 조사하는 것을 말하며, 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석하는 것은 시장분석을 의미한다.

3. 다음의 (가) ~ (바)는 부동산개발 과정의 각 단계이다. 순서적으로 가장 적절하게 나열한 것은? 

① (라) - (바) - (다) - (나) - (가) - (마)

② (바) - (라) - (나) - (다) - (마) - (가)

③ (라) - (바) - (나) - (다) - (가) - (마) 

④ (바) - (라) - (다) - (나) - (가) - (마)

⑤ (다) - (라) - (바) - (나) - (가) - (마)

▶ 정답 ①

㉠ 아이디어 단계 : 어떠한 형태의 공간이 필요한가? 어디에 입지해야 하는가?

㉡ 예비적 타당성분석단계 : 이 단계는 사업계획이 비용을 상회할 충분한 가치가 있는가를 조사하는 단계(개발비용, 산출수익, 개발에 따른 시장가치 등)

㉢ 부지구입단계 : 토지에 대한 사회적, 경제적 행정적 등 제환경요인의 분석

㉣ 실행가능성 분석 및 타당성 분석 단계 : 공법상 규제분석, 부지분석, 시장분석, 재정분석 등을 포함

㉤ 금융단계 : 택지조성 및 건설자금의 융자

㉥ 건설단계(택지조성) : 물리적인 공간을 장조, 토지의 형질을 변경하고 개량하여 택지화

㉦ 마케팅단계(분양) : 개발된 공간의 매각 및 임대, 고객의 발견 등

4. 부동산의 법률적 관리의 내용으로 틀린 것은?

① 미등기부동산의 보존등기

② 불법점유의 원상회복

③ 공법상 규제에 대한 조치

④ 등기부상 권리관계의 확인

⑤ 내용연수의 연장

▶ 정답 ⑤ 행정적, 법률적 측면에서의 부동산관리 : 보존관리라고도 하며, 부동산의 경제적, 법률적 흠의 제거와 예방을 위하여 행정상 또는 법률상 절차와 조치를 취하는 관리행위이다.

5. 부동산마케팅 4P(price, product, place, promotion)전략 중 제품(product)전략에 해당하지 않는 것은?

① 단지 내 자연 친화적인 실개천 설치

② 거주자 라이프스타일을 반영한 평면설계

③ 보안설비의 디지털화

④ 지상주차장의 지하화

⑤ 제품의 광고 및 홍보 활동

▶ 정답 ⑤ 제품의 광고 및 홍보 활동은 프로모션 전략이다