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 해설은 ▶ 부분부터 마우스 긁어서 보세요 ~

1. 난방설비의 배관에 관한 설명으로 알맞지 않은 것은?

① 헤더에서 증기나 온수를 각 계통별로 공급하거나 환수한다.

② 역환수배관은 유량을 일정하게 분배하며, 배관길이를 짧아지게 한다.

③ 배관길이가 다를 경우 밸런싱 밸브로 유량을 조절한다.

④ 온수배관에서 팽창탱크가 물의 부피변화를 흡수한다.

⑤ 배관의 길이변화는 신축이음을 통해 흡수한다.

▶ ② 역환수배관방식은 배관길이를 같게 한다.

2. 급탕설비를 설명한 다음 내용 중 가장 불합리한 것은?

① 개별식 급탕법은 급탕규모가 커지면 유지관리가 불편한다.

② 즉시탕비기의 열원으로는 일반적으로 가스나 전기가 사용된다.

③ 즉시탕비기는 비등점에 가까운 열탕을 얻을 수 있다.

④ 저탕형 탕비기에는 온도를 일정하게 유지하기 위하여 서모스탯을 사용한다.

⑤ 단관식 급탕배관에 비하여 순환식 급탕배관의 설비비가 비싸다.

▶ ③ 즉시탕비기는 약 60~70℃로 가열을 한다. 한편, 비등점은 액체가 끓기 시작하는 점을 말하는데, 가장 열 효율이 좋은 급탕은

        기수혼합식이다.

3. 5℃의 물을 65℃로 가열하여 매시간 400ℓ씩 공급할 때 필요한 가스의 용량을 구하면?

    (단, 가스의 발열량은 11,000 Kcal/㎥ 이고 가열이 효율은 75%이다)

① 약 2㎥/hr

② 약 3㎥/hr

③ 약 4㎥/hr

④ 약 5㎥/hr

⑤ 약 8㎥/hr

▶ ②

이 문제는 급탕이나 난방설비 문제와 접근방식이 같다. 시간당 총공급용량이 필요하므로 물의 공급 열량 = 가스로 공급할 용량으로 본다. 따라서 물의 공급 열량 = 온도차 * 가열용량, 가스공급량 = 발열량 * 효율 * 가스용량

따라서 가스용량 = (65-5)*400/(11,000*0.75) = 2.90㎥/hr = 약 3㎥/hr

4. 온수보일러에서 10℃의 물을 90℃까지 가열한 경우, 온수의 체적팽창률(e)은 몇 % 인가?

   (단, 10℃ 물의 밀도(㎏/l) : 0.99973, 90℃ 물의 밀도(㎏/l) : 0.96557)

① 약 3.4%

② 약 3.5%

③ 약 3.6%

④ 약 3.7%

⑤ 약 3.8%

▶ ②

5. 급탕설비에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 개별식 급탕방식은 소규모 건물에 유리하고, 중앙식 급탕방식에서 간접가열방식은 대규모 건물에 유리하다.

② 개별식 급탕방식은 긴 배관이 필요없으므로 총열손실이 작다.

③ 중앙식 급탕방식은 설비비가 많이 소요되나, 기구의 동시 이용률을 고려하여 가열장치의 총용량을 작게 할 수 있다.

④ 급탕배관방식은 단관식과 순환식으로 구분되며, 단관식은 설비비가 적게 소요되므로 중,소규모 급탕에 사용된다.

⑤ 온수 보일러나 저탕조에서 15m이상 떨어져서 급탕전을 설치하는 경우에는 단관식을 채용하는 것이 좋다.

▶ ⑤ 단관식은 거리가 짧을 때 사용한다. 보통 보일러에서 탕 전까지 15m 이내가 되게 한다.

주택관리사(보)와 주택관리사는 시험이 다른게 아니라
우선 지금 저희가 준비하는 시험은 주택관리사보입니다.

시험에 합격하시면 주택관리사보의 자격을 취득하실 수
있고 취업하셔서 3~5년의 경력이 쌓이시면 주택관리사가
됩니다.

주택관리사의 업무 - 주택관리사(보)는 공동주택관련 행정업무와 기술업무를 담당합니다.

행정업무와 기술 업무로 나뉘어지는데 먼저 행정업무부터 말씀드리겠습니다.

행정업무 - 회계관리 예산편성 및 집행결산, 금전출납, 관리비 산정 징수, 공과금 납부, 회계상의 기록유지, 물품구입, 세무 관한 업무, 사무관리, 문서의 작성과 보관에 관한 업부, 인사관리 행정인력 및 기술인력의 채용, 훈련, 보상, 통솔, 감독에 관한 업무, 입주자관리 입주자들의 요구, 희망사항의 파악 및 해결, 입주자의 실태 하악, 입주자간의 친목 및 유대강화 홍보관리 화보 발간 등 업무 복지시설관리, 노인정, 놀이터 관리 및 청소, 경비 등의 업무

기술업무 - 환경관리 조경사업, 청소관리, 위생관리, 방역사업, 수질관리 업무, 건물관리 건물의 유지, 보수, 개선, 관리로 주택의 가치를 유지하여 입주자의 재산을 보호하는 업무, 안전관리 건축물 설비 및 작업에서의 재해방지조치 및 응급조치, 안전장치 및 보호구 설비, 소화설비, 유해방정기정검, 안전교육, 피난훈련, 소방훈련, 소방보안 경비 등에 관한 업무, 설비관리, 전기설비, 난방비, 급수 배수설비, 위생설비, 가스설비, 승강설비 등의 관리에 관한 업무

주택관리사자격증 취득방법

- 1차시험 : 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상이고 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자 

- 2차시험 : 제1차시험에 합격한 자로서 제2차시험의 매 과목 100점을 만점으로 하여

                매 과목 40점 이상이고 전과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 결정한다.

주택관리사자격증 출제경향

- 제1차 시험과목

1. 민법(총칙, 물권, 채권 중 총칙·계약총칙·매매·임대차·도급·위임·부당이득·불법행위)

2. 회계원리

3. 공동주택시설개론 

- 제2차 시험과목

1. 주택관리 관계법규 중 주택관리에 관련되는 규정

2. 공동주택관리실무 시설관리·환경관리·공동주택회계관리·입주자관리·공동주거관리이론·대외업무,

    사무·인사관리, 안전·방재관리 및 리모델링 등

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1. 공동주택을 사용 중에 벽체에 심한 균열이 발견되었다. 벽체균열의 원인과 관계가 없는 것은?

① 지반의 상태

② 건물의 평면형태

③ 집중하중 및 횡력

④ 도장재료의 선택

⑤ 옥상 물탱크의 배치

▶ 정답 ④ 벽체균열의 원인과 관계가 없다

2. 어린이놀이시설의 보수 및 관리에 관한 설명 중 적합하지 않은 것은?

① 원형으로 제작된 정글짐의 부재는 전 길이에 걸쳐 곡률반경을 일정하게 한다.

② 회전무대나 회전그네의 회전축 상부 기름주입구는 개폐식으로 한다.

③ 폐자재를 이용한 접합 및 절단부분은 충분히 연마한다.

④ 미끄럼대의 미끄럼판을 할 경우 접합부위는 전기용접으로 한다.

⑤ 모험놀이시설은 움직이는 기능이 손상되지 않도록 고정한다.

▶ 정답 ⑤ 움직이는 기능이기에 고정하지 않는다.

3. 공동주택단지 내의 적극적인 주차관리행위로서 부적절한 것은?

①  입주민의 차량에 한하여 손괴행위 등을 감시한다.

② 입주민의 차량보유 및 주차기록부를 작성한다.

③ 지하주차장 조명장치의 손상 여부를 점검한다.

④ 입주민에게 주차질서 및 차량소통에 관한 홍보를 한다.

⑤ 차량도로의 파손 및 표지판 등을 점검ㆍ관리한다.

▶ 정답 ① 일단 주차된 경우에는 내ㆍ외부 차량 여부를 불문하고 관리해야 한다.

4. 결로현상에 관한 설명으로 맞지 않는 것은?

① 결로는 겨울철에 보온장치가 없는 외벽이나 바깥공기에 접히는 천장에서 열관류율이 ㄴㅍ아지면서 실내의 더운 공기와 실외의 찬 공기가 만나서 일어난다.

② 결로현상은 단열공사가 잘되어 있지 않은 주택의 북벽 또는 동벽 가구의 뒷벽, 천장 등에 발생가능성이 높다.

③ 건물의 벽체나 천장 등에서 발생하는 결로현상은 내부결로이다.

④ 표면결로는 건물벽체에 단열재를 시공하거나 실내온도를 일정하게 유지하고 실내의 과다한 수증기 발생을 억제한다.

⑤ 내부결로는 벽체 등에 방습층을 설치하거나 이중벽을 설치하여 방지한다.

▶ 정답 ③ 건물의 벽체나 천장 등에서 발생하는 결로현상은 표면결로이다.

5. 바닥충격음에 대한 차음(遮音)대책으로 가장 적절하지 않은 것은?

① 뜬바닥구조를 활용한다.

② 콘크리트 슬래브의 중량을 증가시킨다.

③ 천장반자시공에 의한 이중천장을 설치한다.

④ 차음재를 설치한다.

⑤ 바닥마감재를 딱딱한 것으로 설치한다.

▶ 정답 ⑤  바닥마감재를 부드러운 것으로 설치한다.

공동주택 리모델링의 활성화로 주택관리사들이 전문기법을 더욱 연구, 발전시켜 국가사회에 이바지하게 될 것으로 전망됩니다.

입주자들의 재산 및 권익보호에 적극적으로 기여하고, 공동체문화의 구심체 역할을 하기 위해서는 주택관리 서비스부문의 전문직업인으로서 관리기법을 갖춘 주택관리사를 육성·발전시켜나가야 합니다. 최근에는 회사원, 전업주부 등 다양한 계층에서 관심이 높아지고 있습니다. 정년이 없는 평생직업인이라는 인식이 확산되고 있기 때문입니다. 또한 채용의무화로 인해 그 수요가 점점 늘어나고 있어 전망은 더욱 밝다고 할 수 있습니다.

주택관리사(보) 직업 전망

① 1995년 1월부터 주택관리사를 의무적으로 채용해야 하고 만약에 무자격자를 채용했을시에는 과태료를 부과하는 등 주택관리사 제도를 정착시키기 위해서 행정당국이 노력하고 있습니다.

② 이에 따라 올해는 상당히 많은 수의 무자격소지자들이 사직하고, 현재 시험준비를 하고 있거나 전직 하고 있는 것으로 알려졌습니다.

③ 현재는 전국적으로 8,500여 아파트 단지가 있는데 이 중 법적자격증 소지자는 여자관리소장 약 200 여명을 포함하여 약 4,200여명이 품� 현재 신축중이거나 건설예정인 아파트 단지가 2,600여 단지가 되기 때문에 주택관리사(보) 자격증을 소지하면 취업의 전망은 대단히 밝다고 할 수 있습니다.

④ 우리나라에서는 주택관리사 제도가 미국.일본 등의 제도를 따라서 시행하고 있는바, 선진국에서는 이미 부동산관리사로 전환하여 대형건물의 관리를 부동산관리사로 하여금 전문적으로 관리하게 하고 있음을 비추어 볼 때 우리나라도 머지않아 그러한 체제로 이행할 것으로 예상됩니다.이러한 경우에 그 수요는 훨씬 증가할 것이 분명한 사실입니다.

⑤ 우리나라의 주택보급정책은 좁은 국토에 비추어볼 때 APT건설 위주로 진행될 수 밖에 없습니다. 이에 따라 매년 500,000여 세대의 APT가 건설될 것으로 예상됩니다. 그렇다면 매년 1,000여명의 주택관리사가 신규로 필요하게 될 것입니다.

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1. 선급보혐료 계정잔액 \240,000은 당해 회계연도 9월 1일에 지불한 보험기간이 1년인 산업재해보상보험 보혐료이다. 회계연도 말인 12월 31일에 수정분개 전기 후 선급보험료 계정잔액은?

① \240,000

② \ 80,000

③ \100,000

④ \ 160,000

⑤ \ 140,000

▶ 정답 ④ \240,000 - (\240,000 ÷ 12개월) X 4개월 = \ 160,000

2. 다음 중 공동주택회계처리규정상 소멸시효 완성 전이라도 입주자대표회의의 승인을 받아 해당 채권이 소멸한 것으로 처리할 수 없는 경우는?

① 채무자의 소재가 불분명하고 압류할 수 있는 재산의 가격이 강제비용 및 우선채권액의 합계액을 초과하지 아니한 때

② 대손충당금을 계상한 때

③ 채무자가 사망하고 그 상속재산의 가액이 강제집행비용 및 우선채권의 합계액을 초과하지 아니한 때

④ 채권액이 추심비용보다 소액인 때

⑤ 부득이한 사유가 있는 경우로서 입주자 과반수의 동의를 얻은 때

▶ 정답 ② 대손충당금으로 상계한다.

3. 공동주택관리에서 수의계약에 관한 설명이다. 부적합한 것은?

① 법령 및 조례 등에 의하여 통제되는 가격으로 공사ㆍ용역 및 물품구입을 하는 때

② 현저하게 저렴한 가격으로 계약을 할 수 있는 경우로서 공정한 확인서를 받았을 때

③ 천재ㆍ지변 등의 긴급한 경우로서 경쟁에 붙일 여유가 없을 때

④ 경쟁에 붙이는 것이 불리하다고 인정하여 입주자 등의 과분수 서면동의를 얻었을 때

⑤ 관리규약으로 정하는 금액 200만원을 초과하지 아니할 때

▶ 정답 ④

관리주체는 다음에 해당하는 경우 사업계획 및 예산에 정한 사항 또는 입주자대표회의에서 승인한 사항은 수의계약에 의할 수 있다.

1차과목과 중복된 내용들로, 주로 법관련 조문을 잘 이해하고 암기하는데 중점을 두고 주택건설촉진법(주택법)과 공동주택관리령, 1차과목인 공동주택시설개론과, 회계원리과목과 연계하여 유기적인 수험준비에 비중을 두는 것이 효율적입니다.

주택관리사의 업무 - 주택관리사(보)는 공동주택관련 행정업무와 기술업무를 담당합니다.

행정업무와 기술 업무로 나뉘어지는데 먼저 행정업무부터 말씀드리겠습니다.

행정업무 - 회계관리 예산편성 및 집행결산, 금전출납, 관리비 산정 징수, 공과금 납부, 회계상의 기록유지, 물품구입, 세무 관한 업무, 사무관리, 문서의 작성과 보관에 관한 업부, 인사관리 행정인력 및 기술인력의 채용, 훈련, 보상, 통솔, 감독에 관한 업무, 입주자관리 입주자들의 요구, 희망사항의 파악 및 해결, 입주자의 실태 하악, 입주자간의 친목 및 유대강화 홍보관리 화보 발간 등 업무 복지시설관리, 노인정, 놀이터 관리 및 청소, 경비 등의 업무

기술업무 - 환경관리 조경사업, 청소관리, 위생관리, 방역사업, 수질관리 업무, 건물관리 건물의 유지, 보수, 개선, 관리로 주택의 가치를 유지하여 입주자의 재산을 보호하는 업무, 안전관리 건축물 설비 및 작업에서의 재해방지조치 및 응급조치, 안전장치 및 보호구 설비, 소화설비, 유해방정기정검, 안전교육, 피난훈련, 소방훈련, 소방보안 경비 등에 관한 업무, 설비관리, 전기설비, 난방비, 급수 배수설비, 위생설비, 가스설비, 승강설비 등의 관리에 관한 업무

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1. 다음 중 선의의 제3자에게 대하여는 주장할 수 없는 무효행위(상대적 무효행위)는?

① 반사회적 행위

② 불공정행위

③ 강행법규 위반행위

④ 의사무능력자의 행위

⑤ 허위표시

 ▶ 정답 ⑤ 허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항할 수 없다(제108조 제2항)

2. 토지거래허가지역 내의 토지와 그 지상건물을 일괄하여 매매하고 계약금이 수수된 경우에 관한 다음 설명 중 판례의 입장과 다른 것은?

① 허가를 받을 것을 전제로 매매한 경우 허가를 받기 전에는 매매계약이 유동적 무효의 상태이다.

② 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성되도록 협력할 의무를 이행하지 아니한 경우 거래계약을 해제할 수 있다.

③ 유동적 무효의 상태에서는 원칙적으로 게약금의 반환을 청구하지 못한다.

④ 허가구역 지정이 게약체결 후에 해제되면 당해 계약은 확정적으로 유효가 된다.

⑤ 특별한 사정이 없는 한 토지거래허가가 있기 전에는 매수인은 건물만의 소유권이전등기를 청구하지 못한다.

 ▶ 정답  ② 유동적 무효의 법률관계에서는 허가를 받기 전까지는 채권적 효력도 없고, 물권적 효력도 없으므로 허가없이 경료된 등기는 무효이고 허가를 조건으로 한 소유권이전등기청구도 할 수 없다. 또한 본래의 급부를 청구할 수도 없으며 해제 또는 해지도 할 수 없다. 이미 지급한 계약금 등에 대한 부당이득반환청구도 할 수 없다. 한편 공동으로 허가를 신청할 협력의무는 인정되며 이는 채권자대위권의 객체가 된다. 또한 협력의무 불이행을 이유로 한 손해배상청구권을 행사할 수도 있다. (대법원 1991.12.24, 90다12243)

3. 법률행위의 취소권이 당연히 인정되는 자가 아닌 것은?

① 무능력자

② 무능력자의 법정대리인

③ 무능력자의 임의대리인

④ 하자있는 의사표시를 한 자

⑤ 하자있는 의사표시를 한 자의 승계인

 ▶ 정답 ③ 임의대리인의 경우에는 본인으로부터 취소권에 관한 별도의 수권이 있어야 한다.

4. 취소할 수 있는 행위의 추인에 관한 기술로서 가장 옳지 않은 것은? (다수설과 판례에 의함)

① 하자 있는 의사표시를 한 자의 승계인은 취소권이 없다.

② 취소할 수 있는 법률행위를 추인하면 그때부터 확정적으로 유효가 된다.

③ 추인권자는 취소권에 한한다.

④ 통설에 의하면, 추인은 결국 취소권의 포기이므로 그 행위가 취소할 수 있는 것임을 알고 하여야 한다.

⑤ 무능력자도 취소권을 행사할 수 있다.

▶ 정답 ① 하자 있는 의사표시를 한 자의 승계인도 취소권이 있다.

5. 다음 중 법정추인사유가 아닌 것은?

① 취소권자가 채권자로서 인적 담보를 제공받는 것

② 취소권자가 채무의 일부를 이행하는 것

③ 취소권자가 이행의 청구를 받는 경우

④ 취소권자가 취소할 수 있는 행위로 취득한 채권의 일부를 양도하는 것

⑤ 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 일부양도

 ▶ 정답 ③ 취소권자가 이행의 청구를 하는 경우는 법정추인사유에 해당되나, 취소권자가 상대방으로부터 이행의 청구를 받는 경우는 법정추인사유가 아니다.