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1. 지적공부의 등록사항에 관한 설명 중 가장 틀린 것은?

① 토지대장과 이야대장에서 개별공시지가와 그 기준일을 등록한다

② 대지권등록부에는 대지권비율,전유부분의 건물 표시 및 소유권지분 등을 등록한다.

③ 도면에는 지번, 지목, 경계와 건축물 및 그조물 등의 위치 등을 등록한다.

④ 공유지연명부에는 지번 및 소유권지분 등을 등록한다.

⑤ 경계점좌표등록부에는 지번, 지목, 좌표 및 면적을 등록한다.

▶ ⑤

2. 국토해양부장관은 토지관련 자료의 효율적인 관리 및 활용을 위하여 '지적정보센터'를 설치하여 운영하고 있다. 이 센터에서 관리하고 있는 토지관련 자료가 아닌 것은?

① 지적전산자료

② 공시지가전산자료

③ 주민등록전산자료

④ 지적위성기준점관측자료

⑤ 주택가격전산자료

▶ ⑤

국토해양부장관은 지적전산자료,주민등록전산자료,공시지가전산자료,지적위성기준점관측자료 등 토지관련자료의 효율적인

관리 및 활용을 위하여 지적정보센터를 설치,운영한다.

3. 지적정보센터에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 국토해양부장관은 지적정보센터에서 관리하고 있는 토지관련 자료를 정기적으로 유지,관리하여야 한다.

② 국토해양부장관은 지적정보센터의 운영을 위해 필요하다고 인정하는 경우 국가 기관,지방자치단체 그 밖의 공공기관의 장에게

    토지관련 자료의 제출을 요구할 수 있다.

③ 지적정보센터 운영을 위하여 국토해양부장관의 자료제출 요청을 받은 기관의 장은 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는

    자료를 제공하여야 한다.

④ 지적정보센터의 정보제공 여부의 중앙지적위원회 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결하여야

    한다.

⑤ 국토해양부장관은 지적전산자료, 주민등록전산자료, 공시지가전산자료, 지적위성기준점관측자료 등 토지관련자료의 효율적인

     관리 및 활용을 위하여 지적정보센터를 설치 운영한다.

▶ ④

지적공부에 관한 전산자료(이하 '지적전산자료'라 한다)를 이용 또는 활용하고자 하는 자는 관계 중앙행정기간의 장의 심사를

거쳐 다음 구분에 따라 행정안전부장관, 시도지사 또는 소관청의 승인을 얻어야 한다.

4. 다음 중 지적도 및 임야도를 재작성하여야 할 경우가 아닌 것은?

① 지번부여지역의 일부가 행정구역 개편으로 지번을 새로이 정할 때

② 장기간 사용으로 도면이 손상되어 토지이등록사항이 분명하지 아니한 경우

③ 1장의 도면에 등록된 토지으 일부가 토지구획정리사업 등의 시행지역에 편입된 경우

④ 토지의 빈번한 이동정리로 인하여 도면의 경계선 등을 식별하기 곤란한 경우

⑤ 도곽선의 신축량이 0.5mm 이상인 경우

▶ ①

5. 지적공부에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 소관청은 지적공부의 전부 또는 일부가 멸실.훼손된 때에는 지체없이 복구하여야 한다.

② 경계점좌표등록부를 비치하는 토지는 지적확정측량 또는 축척변경을 위한 측량을 실시하여 경계점을 좌표로 등록한 지역의

    토지로 한다.

③ 지적공부를 복구하고자 하는 경우 소유자에 관한 사항은 부동산등기부나 법원의 확정판결에 의하여 복구하여야 한다.

④ 국토해양부장관은 지적공부의 등본교부 수수료를 정보통신망을 이용하여 전자화폐, 전자결제 등의 방법으로 납부하게 할 수 있다.

⑤ 시.도지사는 도면이 훼손,마모 등으로 그 효용을 다할 수 없을 때에는 국토해양부장관의 승인을 얻어 다시 작성할 수 있다.

▶ ⑤

 복구와 재작성의 비교

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1. 건축법령상 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 없는 토지는?

① 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우 : 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지

② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우 : 그 도시계획시설이 설치되는 일단의 토지

③ 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우 : 같은 법에 따른 주택단지

④ 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우 : 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지

⑤「지적법」에 따라 각 필지의 지번부여지역이 서로 달라 합병이 불가능한 경우 : 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지 (토지의 소유자가 서로 다르고 소유권외의 권리관계가 서로 같은 경우임)

▶ 정답  ⑤「지적법」에 따라 각 필지의 지번부여지역이 서로 달라 합병이 불가능한 경우 : 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지에 해당함, 다만 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외한다. 따라서 지문의 토지는 토지의 소유자가 서로 다르므로 소유권 외의 권리관계가 서로 같은 경우라 하더라도 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 없는 토지이다.

2. 건축법령상 건축에 관한 용어 설명 중 틀린 것은?

① 건축물을 그 주요구조부를 해체하여 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것은 '이전'에 해당한다.

② 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 높이를 늘리는 것은 '증축'에 해당한다.

③ 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 층수를 늘리는 것은 '증축'에 해당한다.

④ 건축물이 재해로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것은 '재축'에 해당한다.

⑤ 기존 건축물의 전부를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것은 '개축'에 해당한다.

▶ 정답 ① (해체하여 => 해체하지 아니하고)

3. 다음은 건축법령상의 '대수선'의 의미와 관련된 내용이다. 틀린 것은?

① '대수선'이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

② 피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것은 대수선이다.

③ 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것은 대수선이다.

④ 방화구획을 위한 바닥을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것은 대수선이다.

⑤ 지붕틀을 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것은 대수선이다.

▶ 정답 ③ (벽면적 => 「내력벽」의 벽면적)

4. 「건축법」상의 건축물의 종류와 용도에 관한 조합 중 옳은 것은?

① 카지노업소 - 관광휴게시설

② 공항시설 - 운수시설

③ 오피스텔 - 숙박시설

④ 야외극장 - 문화 및 집회시설

⑤ 자동차운전학원 - 교육연구시설

▶ ②

① 카지노업소 - 위락시설

③ 오피스텔 - 업무시설

④ 야외극장 - 관광휴게시설

⑤ 자동차운전학원 - 자동차관련시설

5. 다음은 건축법령상 건축허가에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 건축물을 건축하려는 자는 원칙적으로 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.

② 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물(공장은 제외함)을 건축하려면 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사의 허가를 받아야 한다.

③ 건축물을 대수선하려는 자는 원칙적으로 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.

④ 건축물의 건축허가를 받으려는 자는 건축허가신청서에 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류 등 관계 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.

⑤ 건축허가를 받으면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 본다.

▶ 정답 ② 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물 (공장은 제외함)의 경우, 그것을 특별시나 광역시 도는 특별자치도에 건축하려면 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사의 허가를, 특별자치도가 아닌 도(시ㆍ군)에 건축하려면 시장ㆍ군수의 허가를 받아야 한다. 다만, 후자의 경우 시장ㆍ군수는 건축을 허가하려면 도지사의 승인을 받아야 한다.

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1. 비상장 법인의 주식을 50% 소유하고 있던 주주가 80%로 그 지배비율이 높아진 경우에 취득세를 납부할 취득비율은?

① 30%

② 80%

③ 70%

④ 40%

⑤ 0%

▶ 정답 ①

과점주주 O  =>  과전주주 O : 증가한 비율만 과세

과점주주 X  =>  과전주주 O : 전체 지분 모두 과세

취득세에서 과점주주란 비상장법인의 주식을 50% 이상 소유하는 주주를 말한다.

2. 다음은 취득세를 과세함에 있어서 취특의 시기를 열거한 것이다.  틀린 것은?

① 공정증서방법에 의하여 취득하는 경우에는 사실상의 잔급지급일

② 융자금을 잔금으로 지급하기로 한 경우는 융자금이 분양받은 자 명의로 대환되는 때

③ 국가로부터 유상으로 취득하는 경우에는 사실상의 잔금지급일

④ 연부로 취득하는 것으로서 면세점의 적용을 받지 아니하는 경우에는 사실상의 연부금지급일

⑤ 법인으로부터 유상으로 취득하는 경우에는 사실상의 잔금지급일 (법인장부에 의해 입증)

▶ 정답 ① 공정증서방법에 의하여 취득하는 경우에는 계약서상의 잔금지급일이 취득시기이다.

3. 다음은 취득세 과세표준에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 취득자가 신고한 가액에 의함을 원칙으로 한다.

② 취득세의 과세표준은 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액으로 한다.

③ 취득세의 과세표준은 공매방법에 의한 취득인 때에는 사실상의 취득가격으로 한다.

④ 국가에 제출된 매매계약서에 의해 사실상의 취득가액이 입증되었으나, 시가표준액에 미달한 경우 사실상의 취득가액이 과세표준이 된다.

⑤ 개인간의 취득세의 과세표준은 시가표준액과 취득 당시 신고가액 중 높은 금액으로 한다.

▶ 정답 ④ 국가에 제출된 매매계약서에 의해 사실상의 취득가액이 입증되었으나, 시가표준액에 미달한 경우에는 시가표준액이 과세표준이 된다.

4. 다음 중 취득세 과세표준액이 시가표준액으로 계산되는 경우는?

① 국가나 지방자치단체조합으로부터의 취득

② 신고 또는 신고가액의 표시가 없는 경우

③ 외국으로부터의 수입에 의한 취득

④ 판결문이나 법인장부로 취득가액이 입증되는 경우

⑤ 공매방법에 의한 취득

▶ 정답 ②

①③④⑤의 경우는 사실상 취득가액을취득세 과세표준으로 한다.

5. 甲은 소유하고 있는 시가표준액 7,000만원의 토지를 700만원의 비용을 들여 지목변경한 결과 그 토지의 가격이 3,000만원이 상승하여 시가표준액이 1억원이 되었다. 이때 甲이 지목변경비용 700만원을 취득세로 신고하였다면, 이 경우 취득세의 과세표준은?

① 지목변경이므로 취득세의 납부대상이 아니다.

② 시가표준액인 1억원이 과세표준이다.

③ 지가상승분에서 필요경비를 차감한 2,300만원이 과세표준이다.

④ 사실상의 지목변경비용 700만원이 과세표준이다.

⑤ 지목변경에 의해 시가표준액이 상승한 3,000만원이 과세표준이다.

▶ 정답 ⑤ 취득세의 과세표준은 신고가액이 된다. 이 경우 지목변경비용이 700만원이라 700만원으로 신고하였다면 이는 시가표준액 증가액 3,000만원에 미달하므로 증가된 시가표준액 3,00 만원에 미달하므로 증가된 시가표준액 3,000만원이 과세표준이 된다.

물적공용부담

특정한 공익사업을 수행하기 위하여 개인의 재산권에 대하여 일정한 제한이나 침해를 가하는 것을 말하며, 그 내용에 따라 공용제한, 공용수용, 공용변환으로 공인중개사 시험 구분합니다.

① 공용제한 : 공공의 목적을 위해 사유재산권에 대하여 일정한 이용 및 개발 등을 제한하는 것을 말합니다.

②공용수용 : 특정한 공익사업 기타 복리행정상의 목적을 위하여 보상을 전제로 개인의 재산권을 강제적으로 취득하는 것을 말합니다(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률).

③ 공용변환

㉠공용환지 : 공인중개사 시험 토지의 효용을 증진시키기 위하여 특정한 구역 안에 있는 토지의 구획 또는 형질을 변경한 후에 종전 토지소유자에게 새롭게 정리된 토지를 교부함으로써 종전 토지에 대한 권리관계를 환지로 이전시키는 강제적인 권리변환을 말합니다(환지방식에 의한 도시개발사업).

㉡ 공용환권 : 토지의 평면적, 입체적 효용을 증진하기 위하여 일정한 구역 내에서 토지와 건축물을 대상으로 공인중개사 시험 정비사업을 실시한 후 종전 토지, 건축물 등의 소유자 등 권리자에게 새로이 조성된 대지와 건축물로 권리변환을 시키는 것을 말합니다(도시및주거환경정비법상의 정비사업).

행정구제

① 사전적 권리구제 : 행정기관이 행정작용을 행하기 전에 일정한 절차를 거치도록 함으로써 행정작용의 적법·타당성을 보장하려는 절차를 말합니다. (공람 또는 공청회제도 )

② 사후적 권리구제

   ㉠ 행정상의 쟁송제도

       ⓐ행정심판 : 행정상의 법률관계에 관하여 분쟁이 있는 경우에 당사자의 청구에 의하여 그 분쟁을 공정히 해결하기 위한 행정기관의 심판제도

       ⓑ행정소송 : 행정법규의 적용에 관한 분쟁의 판정을 위하여 공인중개사 시험 정식의 소송절차에 의하여 법원에서 하는 소송

    ㉡ 행정상의 손해전보제도

       ⓐ손해배상 : 공무원의 위법한 직무행위 또는 국가나 공공단체의 영조물의 공인중개사 시험 설치·관리의 하자로 인하여 개인에게 재산상의 손해를 가한 경우에 이를 배상하는 것을 말합니다.

       ⓑ손실보상 : 적법한 공권력의 행사로 인하여 국민의 재산권에 특별한 희생이 발생하는 경우 행정주체가 행하는 재산적 보전을 말합니다.

공인중개사 전망과 미래

1. 창업

공인 중개사가 사무소를 개설하고자 할 때는 가장 먼저 사전교육을 이수하고, 관할지역 관청(시·군·구청)에
개설등록을 신청하신 후 업무보증 설정을 하고 중개업 등록증을 교부받음으로써 업무를 개시할 수 있다.

2. 취업

 개인사무소 취업  
 합동사무소 취업 
 부동산관련 기업 취업 (중개법인등) 
 정부재투자기관 취업 (중개법인등) 
 일반기업 취업 (부동산팀, 관재팀) 
 은행 등 금융기관 부동산 금융파트 취업 
 외국인 투자중개법인 취업  
 취업중인 직장인의 각종 수혜 (자격증 수당, 승급우대 등)  
 부동산투자신탁회  
 부동산 컨설팅업 등

3. 컨설팅

대상 부동산의 입지 환경과 잠재적 특성을 조사.분석.예측하여 부동산의 최적이용 방안 및 자금조달,
사업시행 방안 등을 보고서로 만들어 제시한다

부동산의 최유효 이용방안에 대한 자문  
부동산 사업전략 분석  
입지선정 및 사업타당성 분석  
부동산 투자 및 개발에 대한 자문  
재개발, 재건축 타당성 조사  
부동산 관련 각종 법규 및 세제 자문

공인중개사란?

공인중개사라 함은 부동산중개업법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말하는 것으로서 공인중개사가 되고자 하는 자는 서울특별시장·광역시장·도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 한다. 
종전에는 공인중개사는 자격취득 후 중개업의 허가를 받아 부동산중개업을 할 수 있었으나 99년 3월 31일 부동산중개업의 개정으로 중개업을 하고자 하는 자는 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하면 중개업을 할 수 있다. 또한 중개사 자격증을 취득하면 법인의 사무소의 직원으로 취업할 수도 있으며 또는 합동사무소의 임원으로 중개업을 할 수도 있다.

중개업이란?

중개업이란 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말하는 것으로서 중개업을 하기 위해서는 부동산중개업법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 
   
 중개업자는 
   ① 공인중개사인 중개업자 
   ② 중개인인 중개업자 
   ③ 법인인 중개업자로 분류될 수 있다.