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1. 건축법령상 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 없는 토지는?

① 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우 : 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지

② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우 : 그 도시계획시설이 설치되는 일단의 토지

③ 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우 : 같은 법에 따른 주택단지

④ 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우 : 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지

⑤「지적법」에 따라 각 필지의 지번부여지역이 서로 달라 합병이 불가능한 경우 : 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지 (토지의 소유자가 서로 다르고 소유권외의 권리관계가 서로 같은 경우임)

▶ 정답  ⑤「지적법」에 따라 각 필지의 지번부여지역이 서로 달라 합병이 불가능한 경우 : 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지에 해당함, 다만 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외한다. 따라서 지문의 토지는 토지의 소유자가 서로 다르므로 소유권 외의 권리관계가 서로 같은 경우라 하더라도 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 없는 토지이다.

2. 건축법령상 건축에 관한 용어 설명 중 틀린 것은?

① 건축물을 그 주요구조부를 해체하여 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것은 '이전'에 해당한다.

② 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 높이를 늘리는 것은 '증축'에 해당한다.

③ 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 층수를 늘리는 것은 '증축'에 해당한다.

④ 건축물이 재해로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것은 '재축'에 해당한다.

⑤ 기존 건축물의 전부를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것은 '개축'에 해당한다.

▶ 정답 ① (해체하여 => 해체하지 아니하고)

3. 다음은 건축법령상의 '대수선'의 의미와 관련된 내용이다. 틀린 것은?

① '대수선'이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

② 피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것은 대수선이다.

③ 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것은 대수선이다.

④ 방화구획을 위한 바닥을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것은 대수선이다.

⑤ 지붕틀을 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것은 대수선이다.

▶ 정답 ③ (벽면적 => 「내력벽」의 벽면적)

4. 「건축법」상의 건축물의 종류와 용도에 관한 조합 중 옳은 것은?

① 카지노업소 - 관광휴게시설

② 공항시설 - 운수시설

③ 오피스텔 - 숙박시설

④ 야외극장 - 문화 및 집회시설

⑤ 자동차운전학원 - 교육연구시설

▶ ②

① 카지노업소 - 위락시설

③ 오피스텔 - 업무시설

④ 야외극장 - 관광휴게시설

⑤ 자동차운전학원 - 자동차관련시설

5. 다음은 건축법령상 건축허가에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 건축물을 건축하려는 자는 원칙적으로 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.

② 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물(공장은 제외함)을 건축하려면 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사의 허가를 받아야 한다.

③ 건축물을 대수선하려는 자는 원칙적으로 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.

④ 건축물의 건축허가를 받으려는 자는 건축허가신청서에 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류 등 관계 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.

⑤ 건축허가를 받으면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 본다.

▶ 정답 ② 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물 (공장은 제외함)의 경우, 그것을 특별시나 광역시 도는 특별자치도에 건축하려면 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사의 허가를, 특별자치도가 아닌 도(시ㆍ군)에 건축하려면 시장ㆍ군수의 허가를 받아야 한다. 다만, 후자의 경우 시장ㆍ군수는 건축을 허가하려면 도지사의 승인을 받아야 한다.

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1. 비상장 법인의 주식을 50% 소유하고 있던 주주가 80%로 그 지배비율이 높아진 경우에 취득세를 납부할 취득비율은?

① 30%

② 80%

③ 70%

④ 40%

⑤ 0%

▶ 정답 ①

과점주주 O  =>  과전주주 O : 증가한 비율만 과세

과점주주 X  =>  과전주주 O : 전체 지분 모두 과세

취득세에서 과점주주란 비상장법인의 주식을 50% 이상 소유하는 주주를 말한다.

2. 다음은 취득세를 과세함에 있어서 취특의 시기를 열거한 것이다.  틀린 것은?

① 공정증서방법에 의하여 취득하는 경우에는 사실상의 잔급지급일

② 융자금을 잔금으로 지급하기로 한 경우는 융자금이 분양받은 자 명의로 대환되는 때

③ 국가로부터 유상으로 취득하는 경우에는 사실상의 잔금지급일

④ 연부로 취득하는 것으로서 면세점의 적용을 받지 아니하는 경우에는 사실상의 연부금지급일

⑤ 법인으로부터 유상으로 취득하는 경우에는 사실상의 잔금지급일 (법인장부에 의해 입증)

▶ 정답 ① 공정증서방법에 의하여 취득하는 경우에는 계약서상의 잔금지급일이 취득시기이다.

3. 다음은 취득세 과세표준에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 취득자가 신고한 가액에 의함을 원칙으로 한다.

② 취득세의 과세표준은 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액으로 한다.

③ 취득세의 과세표준은 공매방법에 의한 취득인 때에는 사실상의 취득가격으로 한다.

④ 국가에 제출된 매매계약서에 의해 사실상의 취득가액이 입증되었으나, 시가표준액에 미달한 경우 사실상의 취득가액이 과세표준이 된다.

⑤ 개인간의 취득세의 과세표준은 시가표준액과 취득 당시 신고가액 중 높은 금액으로 한다.

▶ 정답 ④ 국가에 제출된 매매계약서에 의해 사실상의 취득가액이 입증되었으나, 시가표준액에 미달한 경우에는 시가표준액이 과세표준이 된다.

4. 다음 중 취득세 과세표준액이 시가표준액으로 계산되는 경우는?

① 국가나 지방자치단체조합으로부터의 취득

② 신고 또는 신고가액의 표시가 없는 경우

③ 외국으로부터의 수입에 의한 취득

④ 판결문이나 법인장부로 취득가액이 입증되는 경우

⑤ 공매방법에 의한 취득

▶ 정답 ②

①③④⑤의 경우는 사실상 취득가액을취득세 과세표준으로 한다.

5. 甲은 소유하고 있는 시가표준액 7,000만원의 토지를 700만원의 비용을 들여 지목변경한 결과 그 토지의 가격이 3,000만원이 상승하여 시가표준액이 1억원이 되었다. 이때 甲이 지목변경비용 700만원을 취득세로 신고하였다면, 이 경우 취득세의 과세표준은?

① 지목변경이므로 취득세의 납부대상이 아니다.

② 시가표준액인 1억원이 과세표준이다.

③ 지가상승분에서 필요경비를 차감한 2,300만원이 과세표준이다.

④ 사실상의 지목변경비용 700만원이 과세표준이다.

⑤ 지목변경에 의해 시가표준액이 상승한 3,000만원이 과세표준이다.

▶ 정답 ⑤ 취득세의 과세표준은 신고가액이 된다. 이 경우 지목변경비용이 700만원이라 700만원으로 신고하였다면 이는 시가표준액 증가액 3,000만원에 미달하므로 증가된 시가표준액 3,00 만원에 미달하므로 증가된 시가표준액 3,000만원이 과세표준이 된다.

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1. 지적법령상 지적공부에 등록하는 토지의 표시사항에 대한 설명으로 틀린 것은?

① 등록전환하여 토지의 지번을 부여할 때 그 지번부여지역 안에서 인접토지의 본번에 부번을 붙이는 것이 원칙이다.

② 소관청이 직권으로 토지표시의 이동현황을 조사하여 지목 등을 결정할 때에는 토지이용현황조사계획을 수립힌다.

③ 지목은 일필일지목의 원칙, 주지목추종의 원칙, 일시변경불변의 원칙을 적용하여 설정한다.

④ 면적단위는 제곱미터로 하며, 경계점좌표등록부에 등록하는 지역의 토지면적은 제곱미터 이하 한자리 단위이다.

⑤ 도로 및 구거 등의 토지에 절토된 부분이 있는 경우에는 그 경사면의 상단부를 지상경계로 결정한다.

▶ 정답 ② 소관청은 토지의 이동현황을 직권으로 조사ㆍ측량하여 토지의 지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표를 결정하고자 하는 때에는 토지이동현황조사계획을 수립하여야 한다.

2. 양입지(量入地)에 고나한 설명 중 옳지 않은 것은?

① 본 토지에 병합하는 다른 지목의 토지를 말한다.

② 전, 답, 대도 양입지가 될 수 있다.

③ 염전, 광천지는 양입지가 될 수 없다.

④ 종된 토지의 면적이 330㎡ 이상인 경우는 양입지가 될 수 없다.

⑤ 종된 토지의 면적이 주된 토지의 10%를 초과하는 경우에는 양입될 수 없다.

▶ 정답 ② 전, 답, 대는 양입될 수 없다.

3. 다음은 지번에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 필지마다 지번을 붙여 구분하는 이유는 독립성, 특정성, 기준성, 주소표기의 기준, 토지의 소재파익이 용이하게 하여 방문이나 우편배달 등을 용이하게 하기 위해서이다.

② 우리나라에서 사용되고 있는 지번부여 방법은 사행식, 기우식, 단지식, 도엽단위법 등이 있다.

③ 토지조사사업 당시 지번의 부번방식으로 사행식이 가장 많이 사용되었다.

④ 도로를 중심으로 생활권이 형성되는 택지지역에서 통신에 가장 편리한 지번 부여방식은 단지식이다.

⑤ 지번은 아라비아숫자로 표기하여야 하며, 임야대장 및 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 '산'을 붙여야 한다.

▶ 정답 ④ 도로를 중심으로 생활권이 형성되는 택지지역에서 통신에 가장 편리한 지번 부여방식은 기우식(교호식)이다.

4. 지적공부에 등록하는 지번의 부여 등에 대한 설명으로 틀린 것은?

① 지번은 소관청이 지번부여지역별로 순차적으로 부여한다.

② 지번은 아라비아숫자로만 표기하여야 하며, 모든 임야대장 및 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 '산'을 붙여야 한다.

③ 소관청은 지적공부에 등록된 지번을 변경할 필요가 있다고 인정하는 때에는 시ㆍ도지사의 승인을 얻어 지번부여지역 안의 전부 또는 일부에 대하여 지번을 새로이 부여할 수 있다.

④ 신규등록 대상토지가 여러 필지로 되어 있는 경우에는 그 지번부여지역 안의 최고 본번의 다음 순번부터 본번으로하여 순차 적으로 지번을 부여할 수 있다.

⑤ 도시개발사업 등이 준공되기 전에 지번을 부여하는 때에는 사업 등의 신고시 제출한 지번별 조서에 의한다.

▶ 정답 ⑤ 도시개발사업 등이 준공되기 전에 지번을 부여하는 때에는 사업 등의 신고시 제출한 사업계획에 의한다.

5. 토지의 이동(異動)에 따른 지번부여 방법에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 등록전환 대상토지가 여러 필지로 되어 있는 경우 그 지번부여지역의 최종 본번의 다음 순번부터 본번으로 하여 순차적으로 지번을 부여할 수 있다.

② 분할의 경우 분할 후의 필지 중 주거ㆍ사무실 등의 건축물이 있는 필지에 대하여 는 분할 전의 지번을 우선하여 부여하여야 한다.

③ 신규등록의 경우로서 대상토지가 그 지번부여지역 안의 최종 지번의 토지에 인접한 경우 그 지번부여지역의 최종 본번의 다음 본번에 부번을 붙여서 부여하영 한다.

④ 합병의 경우 합병전의 필지에 주거ㆍ사무실 등의 건축물이 있는 경우 토지소유자가 건축물이 위치한 지번을 합병 후의 지번으로 신청하는 때에는 그 지번을 합병후의 지번으로 부여하여야 한다.

⑤ 축척변경시행지역 안의 필지에 지번을 새로이 부여하는 때에는 도시개발사업 등이 완료됨에 따라 지적확정측량을 실시한 지역 안에서의 지번부여 방법을 준용한다.

▶ 정답 ③

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1. 중개수수료에 관련된 설명 중 틀린 것은?

① 중개수수료의 청구권은 잔금을 지불할 때 발생된다.

② 중개업자가 중개수수료 요율표를 중개사무소에 게시하지 않은 경우 100만원 이하의 과태료에 처한다.

③ 중개업자의 중개수수료는 중개계약에서 유상임을 명시하지 않더라도 중개수수료 청구권은 인정된다.

④ 거래계약이 거래당사자의 사정으로 합의 해제되거나 채무불이행 등의 이유로 파기된 경우에도 중개업자에게는 여전히 중개수수료 청구권이 존재한다.

⑤ 주택의 소재지와 사무소의 소재지가 다른 경우에는 그 사무소의 소재지를 관할하는 시ㆍ도의 조례로 정한 기준에 따른다.

▶ 정답 ①  중개수수료의 청구권은 중개계약시 발생한다.

2. 공인중개사법령상 중개수수료에 관한  판례의 입장이 아닌 것은?

① 법령상 상한을 초과하는 부동산중개수수료 약정은 그 한도를 넘는 범위 내에서 무효이다.

② 법령상 한도를 초과하는 수수료를 유효한 당좌수표로 받았으나 부도 처리되어 중개업자가 그 수표를 반환한 경우에도 이는 위법하다.

③ 권리금은 법령상의 중개대상물이 아니므로 중개수수료에 관한 규정이 적용되지 않는다.

④ 중개사무소를 개설등록하지 아니하고 부동산거래를 중개하면서 그에 대한 수수료를 약속ㆍ요구하는데 그친 행위는 처벌할 수 없다.

⑤ 중개업자가 중개수수료 산정에 관한 지방자치단체의 조례를 잘못 해석하여 법령이 허용하는 금액을 초과한 중개수수료를 받은 경우 처벌대상이 되지 않는다.

▶ 정답 ⑤  중개어자가 중개수수료 산정에 관한 지방자치단체의 조례를 잘못 해석하여 법령이 허용하는 금액을 초과한 중개수수료를 받은 경우에도 이 법을 위반한 것이다. (대판 2005.5.27)

3. 다음 중 중개업자의 중개수수료 및 실비에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 교환계약을 체결하는 경우 쌍방이 모두 매도인이 되므로 이들에게 권리관계 확인에 소요되는 비용을 청구할 수 있다.

② 권리금은 중개수수료 산정에 포함되지 않는다.

③ 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택규정을 적용한다.

④ 중개업자는 주택 외의 중개대상물에 대하여 1천분의 9 번위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개수수료의 상한요율을 사무소에 게시하는 중개수수료ㆍ실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 한다.

⑤ 중개업자는 법정수수료 및 실비 이외에 일반과세사업자에게 부가가치세를 별도로 청구할 수 있다.

▶ 정답 ③ 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우에는 주택규정을 적용한다.

4. 다음 중 중개업자의 보수청구권 발생시기는?

① 거래계약으로 잔금이 완전히 지불된 때

② 거래계약 후 중도금이 완전히 지불된 때

③ 중개업자와 중개의뢰인간에 중개계약이 성립한 때

④ 거래당사자 사이에 거래계약이 성립한 때

⑤ 거래당사자 사이에 거래계약이 성립하여 계약금이 지불된 때

▶ 정답 ③ 보수청구권의 발생은 중개업자와 중개의뢰인간에 중개계약이 성립한 때이며 보수청구권의 행사는 거래계약이 성립한 때이다.

5. 보증금이 1천만원에 월세가 30만원인 주택임대차계약을 체결한 경우 중개업자가  중개의뢰인들로부터 받을 수 있는 중개수수료의 총액은? (단, 계약기간은 2년이고 중개수수료율은 5천만원 미만, 5/1,000(한도액 20만원)임)]

① 155,000 원

② 200,000 원

③ 300,000 원

④ 310,000 원

⑤ 400,000 원

▶ 정답 ④

㉠ 1천만원 + (30만원 X 100) = 4,000만원이 된다. 5천만원 미만이므로 1천만원 + (30만원 X 70) = 3,100만원이다.

㉡ 3,100만원 X 0.5% = 155,000원이 일방으로부터 받을 수 있는 수수료이며 수수료 총액은 310,000원이다.

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1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시계획시설사업 시행의 지원조치에 관한 기술 중 옳지 않은 것은?

① 도시계획시설사업의 시행자는 도시계획시설사업에 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있다.

② 도시계획시설사업의 시설계획의 고시가 있을 때에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다.

③ 도시계획시설사업의 시행자는 사업시행을 위하여 특히 필요하다고 인정되는 때에는 도시계획시설에 인접한 토지 등을 일시 사용할 수 있다.

④ 재결신청은 도시계획사업 실시계획의 고시가 있은 후 1년 이내에 하여야 한다.

⑤ 타인토지에의 출입 등에 있어서 토지점유자에게 수인의무가 있다.

▶ 정답 ④ 재결신청은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 불구하고 실시계획에서 정한 도시계획시설사업의 시행기간 이내에 하여야 한다.

2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 토지소유자 등이 토지거래계약 허가신청에 대한 행정청의 처분에 불복할 경우의 권리구제에 관한 설명으로 옳지 않는 것은?

① 처분에 대하여 이의가 있는 자는 행정심판 또는 행정소송을 제기할 수 있다.

② 토지거래계약 허가신청을 한 토지소유자 등은 허가권자에게 당해 토지의 선매를 요청할 수 있다.

③ 처분에 대하여 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1월 이내에 시장`군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

④ 이의의 신청을 받은 시장`군수 또는 구청장은 시`군`구도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 통보하여야 한다.

⑤ 불허가의 처분을 받은 자는 불허가처분의 통지를 받은 날부터 1월 이내에 시장`군수 또는 구청장에게 당해 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다

▶ 정답 ② 토지의 선매절차는 허가권자가 토지거래계약 허가신청을 받은 기회에 선매자 지정통지를 함으로써 진행되는 것이지, 토지거래계약 허가신청을 한 토지소유자 등의 선매요청으로 진행되는 것은 아니다. 그리고 법령상 토지거래계약 허가신청을 한 토지소유자 등에게 선매요청권이 부여되어 있는 것도 아니다.

3. 토지거래허가구역에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 토지거래허가구역은 지가가 급격히 상승하는 지역을 대상으로 10년 단위로 지정된다.

② 허가구역의 지정은 허가권자가 허가구역의 지정을 공고한 날로부터 15일 후에 그 효력이 발생한다.

③ 허가구역 안에서 공공사업용으로 토지를 수용당한 자가 그 수용된 날로부터 3년 이내에 수용된 토지에 대체되는 토지를 취득하고자 하는 경우에는 취득가액에 관계 없이 허가를 받을 수 있다.

④ 허가구역을 지정할 당시 허가를 요하는 규모의 토지가 허가구역의 지정 후 분할되어 허가를 요하는 규모 미만으로 되었을 경우 분할 후의 최초의 거래에 한하여 허가의 대상이 된다.

⑤ 허가구역 안의 토지에 관한 소유권`지상권을 무상으로 이전하는 경우라도 허가의 대상이 된다.

▶ 정답 ④

① 10년 단위 => 5년 이내

② 허가권자가 => 국토해양부장관이, 15일 => 5일

③ 취득가액이 종전의 토지가액 이하이어야 허가를 받을 수 있다.

⑤ 무상으로 이전하는 경우는 허가의 대상이 되지 못한다.

4. 행정청이 아닌 도시계획시설사업의 시행자의 처분에 대한 행정심판은 다음 중 누구에게 제기하는 것이 가장 옳은가?

① 국토해양부장관

② 시`도지사

③ 시장`군수`구청장

④ 실시계획을 인가한 행정청의 직근 상급행정청

⑤ 당해 시행자를 지정한 자

▶ 정답 ⑤ 도시계획시설사업의 시행자의 처분에 대하여는 행정심판법에 의하여 행정심판을 제기할 수 있는 바, 이 경우 행정청이 아닌 시행자의 처분에 대하여는 당해 시행자를 지정한 자에게 행정심판을 제기하여야 한다.

5. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발행위에 따른 기반시설의 설치에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주거`상업`공업지역에서 기반시설의 설치가 곤란한 지역은 개발밀도관리구역으로 지정하여 건폐율`용적율을 강화할 수 있다.

② 개발밀도관리구역은 개발행위로 인하여 기반시설(도시계획시설을 포함함)의 처리`공급 또는 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역이라야 한다.

③ 개발밀도관리구역은 필요하다고 인정되는 국토해양부장관이나 도지사도 지정할 수 있다.

④ 개발밀도관리구역을 지정하고자 하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

⑤ 개발밀도관리구역 안에서는 당해 용도지역에 적용되는 용적율의 최대한도의 50%를 강화하여 적용한다.

▶ 정답 ③ 개발밀도관리구역은 특별시장`광역시장`시장 또는 군수만이 지정할 수 있고, 국토해양부장관이나 도지사는 지정할 수 없다

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1. 입지잉여에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 같은 업종이라도 입지조건이 양호한 경우에는 더 많은 이익을 올릴 수 있는데 이를 입지잉여라 한다. 이는 다만 양호한 입지조건의 결과로써 얻어질 따름이다.

② 입지조건과 토지이용의 집약도가 같은 경우도 입지잉여는 모든 입지주체에 똑같이 생기지 아니한다.

③ 입지잉여는 어떤 위치의 가치가 한계입지 이상이고 또한 그 위치를 최유효이용 할 수 있는 입지주체가 이용하는 경우라야 생기게 되는 것이다.

④ 입지잉여는 지가의 지불능력을 높여주고 이는 같은 위치라도 어떤 입지주체가 이용하는가에 따라 지가에 영향을 미친다.

⑤ 토지집약적 입지주체란 지가의 지불능력이 아니라 집약적으로 이용할 수 있는 입지주체를 말한다.

▶ 정답 ⑤

㉠ 지가와 토지이용과의 관계를 보면 지가수준이 높은 경우에는 토지이용이 집약화되고 지가수준이 낮으면 조방화된다. 따라서 지가가 높은 토지를 집약적으로 이용할 수 있는 입지주체만이 그 곳에 입지할 수 있다.

㉡ 입지잉여가 높은 위치는 한정되어 있고, 그 위치를 원하는 입지주체는 많으므로 자연 입지경쟁이 생기게 되며 그 경쟁에서 이길 수 있는 자는 지가의 지불능력이 가장 우수한 토지집약적 입지주체가 된다. 이와 같이 집약적 토지이용의 관점에서 보면 일반적으로 1차 산업보다 2차 산업이 더 집약적이고, 2차 산업보다는 3차 산업이 더욱 집약적이라 할 수 있다.

2. 부동산분석에 관한 용어 설명 중 틀린 것은?

① 지역경제분석에서는 대상지역의 부동산수요에 영향을 미치는 인구, 고용, 소득 등의 요인을 분석한다.

② 흡수율분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석한다.

③ 시장분석에서는 특정지역이나 부동산 유형에 대한 수요, 공급 등을 분석한다.

④ 타당성분석에서는 개발사업에 투자자금을 끌어들일 수 있을 정도로 충분한 수익이 발생하는지 분석한다.

⑤ 상권분석에서는 대상점포가 고객을 끌어들이는 지리적 범위를 분석한다.

▶ 정답 ② 흡수율분석은 일정기간 동안 특정부동산이 시장에서 얼마의 비율로 흡수되었는가를 조사하는 것을 말하며, 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경, 지역시장의 특성 등을 분석하는 것은 시장분석을 의미한다.

3. 다음의 (가) ~ (바)는 부동산개발 과정의 각 단계이다. 순서적으로 가장 적절하게 나열한 것은? 

① (라) - (바) - (다) - (나) - (가) - (마)

② (바) - (라) - (나) - (다) - (마) - (가)

③ (라) - (바) - (나) - (다) - (가) - (마) 

④ (바) - (라) - (다) - (나) - (가) - (마)

⑤ (다) - (라) - (바) - (나) - (가) - (마)

▶ 정답 ①

㉠ 아이디어 단계 : 어떠한 형태의 공간이 필요한가? 어디에 입지해야 하는가?

㉡ 예비적 타당성분석단계 : 이 단계는 사업계획이 비용을 상회할 충분한 가치가 있는가를 조사하는 단계(개발비용, 산출수익, 개발에 따른 시장가치 등)

㉢ 부지구입단계 : 토지에 대한 사회적, 경제적 행정적 등 제환경요인의 분석

㉣ 실행가능성 분석 및 타당성 분석 단계 : 공법상 규제분석, 부지분석, 시장분석, 재정분석 등을 포함

㉤ 금융단계 : 택지조성 및 건설자금의 융자

㉥ 건설단계(택지조성) : 물리적인 공간을 장조, 토지의 형질을 변경하고 개량하여 택지화

㉦ 마케팅단계(분양) : 개발된 공간의 매각 및 임대, 고객의 발견 등

4. 부동산의 법률적 관리의 내용으로 틀린 것은?

① 미등기부동산의 보존등기

② 불법점유의 원상회복

③ 공법상 규제에 대한 조치

④ 등기부상 권리관계의 확인

⑤ 내용연수의 연장

▶ 정답 ⑤ 행정적, 법률적 측면에서의 부동산관리 : 보존관리라고도 하며, 부동산의 경제적, 법률적 흠의 제거와 예방을 위하여 행정상 또는 법률상 절차와 조치를 취하는 관리행위이다.

5. 부동산마케팅 4P(price, product, place, promotion)전략 중 제품(product)전략에 해당하지 않는 것은?

① 단지 내 자연 친화적인 실개천 설치

② 거주자 라이프스타일을 반영한 평면설계

③ 보안설비의 디지털화

④ 지상주차장의 지하화

⑤ 제품의 광고 및 홍보 활동

▶ 정답 ⑤ 제품의 광고 및 홍보 활동은 프로모션 전략이다

  해설은 ▶ 부분부터 마우스 긁어서 보세요 ~

1. 다음 중 「도시 및 주거환경정비법」의 직접적인 목적과 가장 거리가 먼 것은?

① 도시기능의 회복이 필요한 지역의 계획적 정비

② 주거생활의 질 향상

③ 국민의 주거수준의 향상

④ 주거환경이 불량한 지역의 계획적 정비

⑤ 도시환경의 개선

▶ 정답 ③「도시 및 주거환경정비법」은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후

ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 한다. 국민의 주거수준의 향상은「도시 및 주거환경정비법」이 아니라 「주택법」의 직접적인 목적에 해당한다.

2. 「도시 및 주거환경정비법」상 도시ㆍ주거환경정비기본계획의 수립에 관한 설명 중 맞지 않는 것은?

① 특별시장ㆍ광역시장 또는 시장은 기본계획에 대하여 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다.

② 인구 50만명 미만의 시의 경우에는 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다.

③ 특별시ㆍ광역시는 인구 여하에 불분하고 기본계획을 수립하여야 한다.

④ 시장은 기본계획을 수립 또는 변경한 때에는 도지사의 승인을 얻어야 한다.

⑤ 기본계획의 작성기분 및 작성방법은 국토해양부령으로 정한다.

▶ 정답 ⑤ (국토해양부령 => 국토해양부장관)

3. 도시 및 주거환경정비법령상 기본계획에 적합한 범위 안에서 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업을 위한 정비계획을 수립할 수 있는 대상구역의 요건에 관한 다음 설명 중에서 가장 적합하지 않은 것은?

① 당해 지역 안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다.) 면적이 전체 토지면적의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해 지역 안의 건축물의 바닥면적합계의 2분의 1 이상인 지역

② 건축물이 노후ㆍ불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

③ 인구ㆍ산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역

④ 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

⑤ 순환정비방식에 의한 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역

▶ 정답 ① 2분의 1 => 3분의 2

4. 도시 및 주거환경정비버령상 정비사업조합이 정비사업을 시행할 때 거쳐야 하는 절차가 순서대로 바르게 설명된 것은?

① 조합설립인가 - 사업시행인가 - 분양신청 - 관리처분계획인가 - 소유권이전 - 청산

② 조합설립인가 - 분양신청 - 사업시행인가 - 관리처분계획인가 - 소유권이전 - 청산

③ 조합설립인가 - 사업시행인가 - 관리처분계획인가 - 분양신청 - 소유권이전 - 청산

④ 조합설립인가 - 사업시행인가 - 분양신청 - 소유권이전 - 관리처분계획인가 - 청산

⑤ 조합설립인가 - 분양신청 - 사업시행인가 - 소유권이전 - 관리처분계획인가 - 청산

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1. 취득세에 대한 설명으로 옳지 않은 것은?

① 취득세는 납세자가 스스로 과세표준과 세액을 신고하고 납부하는 조세이다.

② 취득세는 실질과세이므로 사실상 취득한 경우만 아니라 형식상 취득한 경우에도 과세된다.

③ 취득세는 조세의 분류체계상 지방자치단체세 중 보통세이며 직접세에 속한다.

④ 취득세의 세율은 종가세, 정율세, 차등비례세 등이 적용된다.

⑤ 유상으로 소유권을 취득하는 경우에만 과세되며, 무상승계취득의 경우에는 취득세 과세대상에 포함되지 않는다.

▶ 정답 ⑤ 무상승계취득의 경우에도 취득세 과세대상에 포함된다.

2. 다음은 취득세 과세객체를 설명한 것이다. 틀리게 설명한 것은?

 ① 부동산이라 함은 토지ㆍ건축물을 말한다.

 ② 차량이라 함은 도로운송차량법에 의거 등록 또는 신고된 자동차만을 말한다.

 ③ 입목이라 함은 지상의 과수ㆍ임목과 죽목을 말한다.

 ④ 선박이라 함은 기선ㆍ범선ㆍ전마선 등 명칭 여하를 불문한 모든 배를 말한다.

 ⑤ 광업권이라 함은 광업법의 규정에 의한 광업권을 말한다.

▶ 정답 ② 원동기를 장착한 모든 차량, 피견인차, 궤도에 의하여 승객 또는 화물을 반송하는 모든 기구가 취득세 과세대상인 차량에 속한다.

3. 지방세법상 취득세에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 고급주택을 취득하는 경우 적용할 세율은 표준세율의 100분의 500으로 한다.

② 국가에 귀속하는 것을 조건으로 취득하는 부동산은 취득세를 과세하지 아니한다.

③ 甲이 특수관계 없는 乙로부터 부동산을 매수함에 있어 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률의 규정에 의한 신고서를 제출하여 검증을 거친 경우에도 시가표준액에 미달하면 시가표준액을 과세표준으로 한다.

④ 증여에 의하여 부동산을 취득한 경우 시가표준액을 과세표준으로 한다.

⑤ 개인간에 부동산을 교환하는 경우에도 취득세를 과세한다.

▶ 정답 ③ 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률의 규정에 의한 신고서를 제출하여 검증을 거친 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다.

4. 다음은 취득세의 납세의무자에 대한 내용이다. 잘못 설명한 것은?

① 상속으로 인하여 취득하는 경우에는 주된 상속인이 납세의무자이다.

② 시설대여업자가 차량ㆍ기계장비ㆍ선박 또는 항공기를 시설대여하는 경우에는 그 등기 또는 등록명의에 불구하고 시설대여업자를 납세의무자로 본다.

③ 외국인 소유의 시설대여물건을 국내의 이용자에게 대여하기 위하여 수입하는 경우에는 수입하는 자가 납세의무자이다.

④ 건축물을 건축한 것에 있어서 당해 건축물 중 주체구조부의 일체가 된 조작 기타 부대설비를 주체구조부 취득자가 납세의무자이다.

⑤ 주택법에 의한 주택조합이 조합원용으로 부동산을 취득한 경우에는 주택조합원이 납세의무자이다.

▶ 정답 ① 상속으로 인하여 취득하는 경우 상속인 각각이 납세의무자이다.

5. 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 함이 원칙이다. 따라서 취득세의 취득시기는 절대적으로 중요한 요소가 된다. 이와 같은 취득시기에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 건축물을 유상승계취득하는데 그 계약상에 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 그 계약일로부터 30일이 경과되는 날이 취득시기이다.

② 건축물을 유상승계취득하는데 그 계약상에 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에 계약 후 20일이 되는 날 그 대금지급이 없이 소유권이전등기를 마쳤다면 그 등기일이 취득시기이다.

③ 건축물을 무상승계취득하는 경우에는 그 등기일이 취득시기이다.

④ 건축허가를 받아 건축하는 건축물의 경우에는 그 사용승인서교부일이 취득시기이다.

⑤ 건축허가를 받지 않고 건축하는 건축물의 경우에는 그 사실상의 사용일이 취득시기이다.

▶ 정답 ③ 건축물을 무상승계취득하는 경우에는 계약일이다.

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1. 물권의 소멸에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 소유권은 소멸시효에 걸리지 않는다.

② 지역권은 20년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다.

③ 피담보채권이 존속하는 한 저당권은 단독으로 소멸시효에 걸리지 않는다.

④ 지상권이 저당권의 목적이면, 지상권자가 목적토지의 소유자를 상속하더라도 혼동으로 소멸하지 않는다.

⑤ 토지소유권과 광업권이 동일인에게 귀속하게 되면 광업권은 혼동으로 소멸한다.

▶ 정답 ⑤ 미채굴의 광물은 토지소유권의 효력이 미치지 않는 독립된 국가의 배타적 채굴허가권 또는 광업권의 객체가 되는 것으로 광업권과 토지소유권은 서로 독자적으로 존재하는 권리이다.

2. 다음 중 법률행위로 인한 권리변동이 아닌 것은?

① 경매로 인한 소유권의 취득

② 전세권설정

③ 지상권설정

④ 매매를 원인으로 한 소유권이전

⑤ 증여를 원인으로 한 소유권이전

▶ 정답 ① 법률의 규정에 의한 물권변동, ②③④⑤ 법률행위에 의한 물권변동

3. 등기의 유효요건에 관한 판례의 태도가 아닌 것은?

① 등기가 실행되지 않는 한 등기의 유효ㆍ무효 문제는 전혀 생길 수 없다.

② 등기가 불법하게 말소된 경우에 그 말소등기는 실체관계와 부합하지 않으므로 무효이다.

③ 말소회복등기청구의 상대방은 말소 당시의 소유자가 아니라 현재의 소유명의인이다.

④ 위조문서에 의한 등기이더라도 이것이 실체관계에 부합하거나 그 등기에 부합하는 물권행위가 있을 때에는

    그 등기는 유효하다.

 ⑤ 등기가 불법으로 말소된 경우 진정한 권리자는 권리를 잃지 않으며 말소회복등기를 할 수 있다.

▶ 정답 ③ 말소회복등기청구의 상대방은 말소 당시의 소유자이다(부동산등기법 제75조ㆍ제76조)

4. 등기청구권에 대한 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 甲소유의 부동산을 乙이 등기에 필요한 문서를 위조하여 乙명의로 등기한 경우, 甲의 말소등기청구권은

    물권적 청구권으로 이해된다.

② 점유취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로 이해된다.

③ 乙이 甲소유 부동산을 매수하여 丙에게 전매하였으나 드기는 甲명의로 남아 있는 경우, 丙은 乙을 대위하여

    甲에게 이전등기를 청구할 수 있다.

④ ③에서 乙이 부동산을 인도받아 사용ㆍ수익하다가 丙에게 처분하고 그 점유를 승계해 준 경우,

      乙의 이전등기청구권은 소멸시효가 진행된다.

⑤ 가등기 이후에 부동산을 취득한 제3자는 가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효완성으로 소멸되었다면, 가등기권리자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장하여 그 가등기의 말소를 청구할 수 있다.

▶ 정답 ④ 판례는 매수인이 인도받아 점유ㆍ사용하다 다시 양도한 경우 매수인의 이러한 양도행위 역시 적극적인 권리 행사의 일환으로 볼 수 있으므로 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이나 시효가 진행되지 않는다고 한다 (대판 1999.3.18, 98다32175전합)

5. 甲은 乙에 대한 채무의 담보로 자신의 부동산에 乙 앞으로 1번저당권을 설정하고, 이어 丙에 대한 채무의 담보로 같은 부동산에 丙 앞으로 2번저당권을 설정하였다. 이사안에 관한 다음 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 위 부동산이 멸실되면 乙과 丙의 저당권은 소멸한다.

② 甲이 乙에게 채무를 변제하면 乙의 저당권은 소멸한다.

③ 위 ②의 경우 丙의 저당권은 1번저당권이 된다.

④ 甲이 丙을 상속한 경우에는 원칙적으로 2번저당권은 소멸한다.

⑤ 乙이 甲을 상속한 경우 丙의 저당권은 1번저당권이 된다.

▶ 정답 ⑤ 乙이 甲을 상속한 경우라면 제한물권자 乙 자신의 이익보호를 위하여 제한물권자 乙의 1번저당권은 소멸하지 않는다.