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  해설은 ▶ 부분부터 마우스 긁어서 보세요 ~

1. 복합부동산에 있어서 건물과 결합하여 이용되는 것을 전제로 한 토지만의 감정평가를 하는 경우 다음 중 어느 것에 해당하는가?

① 구분감정평가

② 조건부 감정평가

③ 부분감정평가

④ 병합, 분할감정평가

⑤ 일괄, 독립감정평가

▶ 정답 ③ 병합, 분할감정평가란 토지는 병합과 분할을 할 수 있는데 이 경우 토지의 병합과 분할을 전제로 하여 병합 또는 분할한 후의 토지를 단독으로 평가하는 방법이다. 그리고 부분감정평가란 일체로의 이용 또는 가격이 이루어지는 부동산의 일부를 평가하는 것을 말한다.

2. 다음은 지역분석 및 개별분석에 대한 설명이다. 가장 타당한 설명은?

① 대상부동산과 같은 동(洞)에 속한 지역은 인근지역으로 설정해야 한다.

② 유사지역은 인근지역과 지역특성이 유사한 지역으로 가격면에서는 유사한 지역이 아니다.

③ 지역분석의 대상은 원칙적으로 인근지역과 유사지역일 뿐이다.

④ 개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 하는 분석이다.

⑤ 일반적으로 개별분석을 먼저 하고 개별분석의 결과에 기초하여 지역분석을 한다.

▶ 정답 ④

 ① 인근지역은 대상부동산이 속하는 용도적 지역으로서 대상부동산의 가격형성에 직접적인 영향을 미치는 지역을 의미한다. 이러한 인근지역은 하천, 산 등과 같은 자연적 경계나 토지이용의 규제 등 행정적 규제에 의해 지역의 범위가 결정될 수도 있지만 반드시 공법상의 용도지역지구제나 행정구역과 일치해야 하는 것은 아니다

② 유사지역이란 인근지역과 대체, 경쟁이 이루어지는 지역으로 가격수준이 비슷한 부동산이 존재하는 권역을 말한다.

③ 지역분석의 대상은 인근지역, 유사지역뿐만 아니라 주변의 용도지역까지를 포함하며 이를 동일수급권이라 한다.

⑤ 지역분석을 먼저 한 후 개별분석을 한다.

3. 다음은 거래사례자료의 수집기준에 관한 설명이다. 가장 옳지 않은 것은?

 ① 거래사례는 인근지역이나 유사지역 내의 사례, 즉 동일수급권 내의 거래사례로서 지역요인의 비교가 가능한 사례자료를 수집하여야 한다.

② 시점수정의 가능성이란 시간적 유사성을 뜻하며, 대상물건의 가격시점과 유사한 시점의 거래사례일수록 효과적이다.

③ 거래사례는 위치에 있어서 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 지역 내에 소재되는 거래사례를 선택하여야 한다.

④ 거래사례는 관계자의 특수한 사정, 또는 개별적 동기가 개재되기 쉽기 때문에 특수한 사정이 개재되지 않는 거래사례이어야 한다.

⑤ 대상물건과 개별요인의 비교가 가능해야 하며, 거래사례는 대상물건과 상호대체, 경쟁의 관계가 성립되고 가격은 상호 관련이 유지되어야 한다.

▶ 정답 ④ 사정보정 가능성이란 '거래사례 자료는 원칙적으로 거래사정이 정상적이라고 인정되어야 하나 만일 비정상적인 경우라고 판단될 경우 정상적인 거래사정으로 보정이 가능한 자료이어야 한다.'는 것이다. 따라서 ④의 내용은 일반원칙으로는 맞는 얘기지만 모든 경우를 포괄하는 문장은 아니므로 다른 지문에 비해 비교적 정답에 가깝다고 볼 수 있다.

4. 다음 중 감가수정방법이 아닌 것은?

① 정액법

② 상환기금법

③ 정률법

④ 관찰감가법

⑤ 잔여법

▶ 정답 ⑤ 잔여법은 수익가격을 계산하는 방법이다.

5. 다음 중 공시지가의 효력이 아닌 것은?

① 공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 된다.

② 공시지가는 국가ㆍ지방자치단체가 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

③ 공시지가는 토지이용의 증진과 지가의 상승을 억제하는 역할을 한다.

④ 공시지가는 조세부과, 보상 등을 위한 지가산정의 기준이 되고, 또한 전문평가인이 타인의 의뢰에 의하여 지가를 산정ㆍ감정평가하는 경우에도 기준이 된다.

⑤ 공시지가는 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

▶ 정답 ③ 공시지가는 토지이용의 증진이나 지가상승의 억제 등과는 직접적인 관련이 없다.

공동주택 리모델링의 활성화로 주택관리사들이 전문기법을 더욱 연구, 발전시켜 국가사회에 이바지하게 될 것으로 전망됩니다.

입주자들의 재산 및 권익보호에 적극적으로 기여하고, 공동체문화의 구심체 역할을 하기 위해서는 주택관리 서비스부문의 전문직업인으로서 관리기법을 갖춘 주택관리사를 육성·발전시켜나가야 합니다. 최근에는 회사원, 전업주부 등 다양한 계층에서 관심이 높아지고 있습니다. 정년이 없는 평생직업인이라는 인식이 확산되고 있기 때문입니다. 또한 채용의무화로 인해 그 수요가 점점 늘어나고 있어 전망은 더욱 밝다고 할 수 있습니다.

주택관리사(보) 직업 전망

① 1995년 1월부터 주택관리사를 의무적으로 채용해야 하고 만약에 무자격자를 채용했을시에는 과태료를 부과하는 등 주택관리사 제도를 정착시키기 위해서 행정당국이 노력하고 있습니다.

② 이에 따라 올해는 상당히 많은 수의 무자격소지자들이 사직하고, 현재 시험준비를 하고 있거나 전직 하고 있는 것으로 알려졌습니다.

③ 현재는 전국적으로 8,500여 아파트 단지가 있는데 이 중 법적자격증 소지자는 여자관리소장 약 200 여명을 포함하여 약 4,200여명이 품� 현재 신축중이거나 건설예정인 아파트 단지가 2,600여 단지가 되기 때문에 주택관리사(보) 자격증을 소지하면 취업의 전망은 대단히 밝다고 할 수 있습니다.

④ 우리나라에서는 주택관리사 제도가 미국.일본 등의 제도를 따라서 시행하고 있는바, 선진국에서는 이미 부동산관리사로 전환하여 대형건물의 관리를 부동산관리사로 하여금 전문적으로 관리하게 하고 있음을 비추어 볼 때 우리나라도 머지않아 그러한 체제로 이행할 것으로 예상됩니다.이러한 경우에 그 수요는 훨씬 증가할 것이 분명한 사실입니다.

⑤ 우리나라의 주택보급정책은 좁은 국토에 비추어볼 때 APT건설 위주로 진행될 수 밖에 없습니다. 이에 따라 매년 500,000여 세대의 APT가 건설될 것으로 예상됩니다. 그렇다면 매년 1,000여명의 주택관리사가 신규로 필요하게 될 것입니다.

3. 부동산의 특징

⑴ 지리적 공인중개사 위치의 측면에서 부동성(고정성 또는 비이동성)은 토지의 본질적 특징 중에서도 가장 대표적인 물리적 특성이다. 모든 부동산 활동은 토지의 부동성(不動性)을 절대적인 전제로 삼고 전개되며, 이론이 도출된다. 부동성은 부동산과 동산을 구별하고 권리의 공시방법을 다르게 하는 주요 이유가 되며 지가의 형성과 부동산 거래활동 및 이용활동을 국지화합니다. 부동산을 거래사례비교법으로 평가할 경우 지역분석이 행하여진다. 부동산 시장을 불완전시장 및 추상시장으로 만들며 지역적으로 세분화되는 부분시장으로 존재합니다. 토지의 고정성으로 인하여 부동산 활동을 임장활동 과 정보활동화 된다, 입지선정의 중요성이 강조되며, 특정한 위치를 갖는 토지는 외부성의 원리의 근거를 제공하며 위치지대를 발생시킨다. (공인중개사시험)