공인중개사시험 정리 - 3. 부동산의 특징

3. 부동산의 특징

⑴ 지리적 공인중개사 위치의 측면에서 부동성(고정성 또는 비이동성)은 토지의 본질적 특징 중에서도 가장 대표적인 물리적 특성이다. 모든 부동산 활동은 토지의 부동성(不動性)을 절대적인 전제로 삼고 전개되며, 이론이 도출된다. 부동성은 부동산과 동산을 구별하고 권리의 공시방법을 다르게 하는 주요 이유가 되며 지가의 형성과 부동산 거래활동 및 이용활동을 국지화합니다. 부동산을 거래사례비교법으로 평가할 경우 지역분석이 행하여진다. 부동산 시장을 불완전시장 및 추상시장으로 만들며 지역적으로 세분화되는 부분시장으로 존재합니다. 토지의 고정성으로 인하여 부동산 활동을 임장활동 과 정보활동화 된다, 입지선정의 중요성이 강조되며, 특정한 위치를 갖는 토지는 외부성의 원리의 근거를 제공하며 위치지대를 발생시킨다. (공인중개사시험)

 

 

⑵ 부증성(Unproductivity)이란 토지는 다른 노동생산물처럼 생산비를 투입하여 그 물리적인 양을 임의로 증가시킬 수 없음을 말합니다. 토지의 공급은 엄격한 의미에서 생산공급이 아니다. (물리적 공급의 제한) 택지의 조성이나 수면의 매립을 통하여 지표면적을 다소 증가시킬 수는 있으나, 이는 토지의 절대량이 증가한 것이 아니다. 이는 토지이용의 전환 또는 효용성의 증가라는 측면에서 파악된다. 이를 토지의 경제적 공급으로 분석합니다. 토지의 공급이 제한되므로 토지공개념의 근거가 되며, 부동산활동에 있어서 최유효이용의 필요성이 있다. 지표면의 증가에는 일반 경제이론에서 처럼 생산비의 법칙이 작용하지 않는다. 그리하여 토지의 평가를 원가방식의 적용을 배제하며, 균형가격이 형성되지 않는다. 시간이 흐를수록 희소성이 가중되어 오고 있다. 모든 토지문제의 가장 큰 원인이 된다. 토지부족은 지가앙등이나 경제지대를 발생시킨다. 가격상승에 대응하는 공급의 증가가 비탄력적이다. 수요의 증가에 수요자 경쟁의 원인이 된다. 소유욕을 갖게 하며, 또한 토지를 집약화 시킨다. (공인중개사시험)

 

⑶ 영속성(Indestructibility)이란 토지는 다른 일반상품과는 달리 그 수명이 영구적이라는 특성이다. 홍수나 자연재해 등으로 토양의 일부가 유실된다 하더라도 토지자체는 사라지는 것이 아니다. 공간으로서의 토지자체는 소멸되지 않고 그 자리에 있다. 영속성 때문에 토지의 가치는 지대소득을 자본화한 값이다 또한 토지의 영속성은 미래의 불확실성을 현재로 끌어오기 때문에 토지의 효율적 이용을 매우 어렵게 만든다. 토지의 영속성은 정부의 계획적 토지이용을 어렵게 하는 요인이 되기도 합니다. 영속성으로 인하여 물리적 감가상각의 적용을 배제합니다. 그러나 경제적,기능적 감가는 존재합니다. 토지로부터 발생되는 수익 또는 유용성은 영속적이어서 부동산 활동에 있어서 장기적 배려를 필요하게 합니다. 영속성은 부동산의 가치를 장래기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는 근거를 제공합니다. 토지의 영속성 때문에 발생하는 소유이익과 사용이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용 가능하게 합니다. 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식은 물리적 토지에는 해당되지 않는다. 토지의 수익 등의 유용성을 영속적으로 만들며, 수익환원방법 중 직접법의 근거가 된다.

 

⑷ 토지는 물리적 위치의 고정성이 있는 탓으로 매우 강한 개별성(Heterogeneity)을 지닌다. 물리적으로 똑같은 여러 개의 토지는 있을 수 있으나, 토지는 어느 고정된 위치와 공인중개사 결부되어 있기 때문에 다른 토지와 물리적으로 대체할 수도 없다. 그러나 관점을 달리하여 보면 이용도가 같거나 유사한 토지는 수요의 측면에서 대체가 가능하다고 볼 수 있다. 개별성을 가진 시장은 완전경쟁 시장이 되지 않는다. 개별성은 부동산의 개별적 제요인을 낳게 함과 동시에 개개의 부동산을 구별하고, 그 가격,수익 등을 개별화하여 평가활동의 근거가 된다. 개별성의 특성은 부동산의 비교를 어렵게 합니다. 토지의 개별성은 토지를 매매사례비교법으로 평가할 경우 개별분석을 행하게 하는 근거가 된다. 개별성은 부동산 현상을 개별화하는 이론적 근거도 된다. 일물일가(一物一價)의 법칙 등이 부동산에는 해당되지 않는다. 이 법칙은 완전경쟁이 행해지는 시장에서 동일 상품에 동일 가격이 형성된다는 것이다. 그러나 개별성은 엄격한 일물(一物)의 개념을 결하게 합니다. (공인중개사시험)

 

⑸ 인접성(연결성) 토지는 지표의 일부로서 본래 토지는 연속되어 있다. 즉, 토지는 인접토지와 긴밀한 공간관계(空間關係)에 있다는 것을 말합니다. 공인중개사 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 불경제와 밀접한 관계에 있다. 각각의 부동산은 인지와의 협동적 이용을 필연화 시킨다. 토지이용에 있어 용도의 측면에서 대체가능성의 근거가 된다. 소유와 관련하여 경계문제를 일으킨다. 개발이익의 사회적 환수논리의 근거를 제공합니다. 가격 구성에 있어 인접지의 영향을 받게 하며 외부성과 지역분석의 근거 가 된다.

⑹ 부동산이 여러 가지의 이용에 제공될 수 있는 즉, 여러 가지의 쓰임새를 발휘케 할 수 있는 특성을 용도의 다양성(Variety of Land Use)이라 합니다. 토지부동산의 가격은 대상부동산의 용도와 규모, 이용방법 등이 적정한 경우에 최고도로 형성된다. 부동산학은 최유요이용의 원칙을  기준으로 하여 부동산활동의 행위기준으로 삼고 있다. 가격다원설에 있어 논리적 근거를 제공합니다. (공인중개사시험)

 

⑺ 토지는 이용주체의 편의에 따라 자유롭게 구획,이용되고, 구획된 토지는 다시 용이하게 분할,합병된다. 병합,분할가능성은 용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖게 합니다. 합병 증,감가 또는 분할 증,감가를 발생케 합니다. 규모의 경제(Economics of Scale)를 일어나게 하며 플로테이지현상(Plottage Phenomenon)을 발생시킨다.

 

⑻ 부동산은 위치하고 있는 위치의 사회적,경제적,행정적 환경이 변화함에 따라 이용상황이 결정되는 특성이 있다. 부동산의 위치, 즉 부동산의 입지적 가치에 영향을 미치는 요인은 사회적,경제적,행정적 환경의 변화를 들 수 있다. (공인중개사시험)

출처: Daum Cafe - 공인중개사, 주택관리사 시험연구회