[학개론] 부동산 감정평가론

  해설은 ▶ 부분부터 마우스 긁어서 보세요 ~

 

 

1. 복합부동산에 있어서 건물과 결합하여 이용되는 것을 전제로 한 토지만의 감정평가를 하는 경우 다음 중 어느 것에 해당하는가?

 

① 구분감정평가

② 조건부 감정평가

③ 부분감정평가

④ 병합, 분할감정평가

⑤ 일괄, 독립감정평가

 

▶ 정답 ③ 병합, 분할감정평가란 토지는 병합과 분할을 할 수 있는데 이 경우 토지의 병합과 분할을 전제로 하여 병합 또는 분할한 후의 토지를 단독으로 평가하는 방법이다. 그리고 부분감정평가란 일체로의 이용 또는 가격이 이루어지는 부동산의 일부를 평가하는 것을 말한다.

 

 

 

 

2. 다음은 지역분석 및 개별분석에 대한 설명이다. 가장 타당한 설명은?

 

① 대상부동산과 같은 동(洞)에 속한 지역은 인근지역으로 설정해야 한다.

② 유사지역은 인근지역과 지역특성이 유사한 지역으로 가격면에서는 유사한 지역이 아니다.

③ 지역분석의 대상은 원칙적으로 인근지역과 유사지역일 뿐이다.

④ 개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 하는 분석이다.

⑤ 일반적으로 개별분석을 먼저 하고 개별분석의 결과에 기초하여 지역분석을 한다.

 

▶ 정답 ④

 ① 인근지역은 대상부동산이 속하는 용도적 지역으로서 대상부동산의 가격형성에 직접적인 영향을 미치는 지역을 의미한다. 이러한 인근지역은 하천, 산 등과 같은 자연적 경계나 토지이용의 규제 등 행정적 규제에 의해 지역의 범위가 결정될 수도 있지만 반드시 공법상의 용도지역지구제나 행정구역과 일치해야 하는 것은 아니다

② 유사지역이란 인근지역과 대체, 경쟁이 이루어지는 지역으로 가격수준이 비슷한 부동산이 존재하는 권역을 말한다.

③ 지역분석의 대상은 인근지역, 유사지역뿐만 아니라 주변의 용도지역까지를 포함하며 이를 동일수급권이라 한다.

⑤ 지역분석을 먼저 한 후 개별분석을 한다.

 

 

 

 

 

 

 

3. 다음은 거래사례자료의 수집기준에 관한 설명이다. 가장 옳지 않은 것은?

 

 ① 거래사례는 인근지역이나 유사지역 내의 사례, 즉 동일수급권 내의 거래사례로서 지역요인의 비교가 가능한 사례자료를 수집하여야 한다.

② 시점수정의 가능성이란 시간적 유사성을 뜻하며, 대상물건의 가격시점과 유사한 시점의 거래사례일수록 효과적이다.

③ 거래사례는 위치에 있어서 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 지역 내에 소재되는 거래사례를 선택하여야 한다.

④ 거래사례는 관계자의 특수한 사정, 또는 개별적 동기가 개재되기 쉽기 때문에 특수한 사정이 개재되지 않는 거래사례이어야 한다.

⑤ 대상물건과 개별요인의 비교가 가능해야 하며, 거래사례는 대상물건과 상호대체, 경쟁의 관계가 성립되고 가격은 상호 관련이 유지되어야 한다.

 

▶ 정답 ④ 사정보정 가능성이란 '거래사례 자료는 원칙적으로 거래사정이 정상적이라고 인정되어야 하나 만일 비정상적인 경우라고 판단될 경우 정상적인 거래사정으로 보정이 가능한 자료이어야 한다.'는 것이다. 따라서 ④의 내용은 일반원칙으로는 맞는 얘기지만 모든 경우를 포괄하는 문장은 아니므로 다른 지문에 비해 비교적 정답에 가깝다고 볼 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

4. 다음 중 감가수정방법이 아닌 것은?

 

① 정액법

② 상환기금법

③ 정률법

④ 관찰감가법

⑤ 잔여법

 

▶ 정답 ⑤ 잔여법은 수익가격을 계산하는 방법이다.

 

 

 

 

 

 

5. 다음 중 공시지가의 효력이 아닌 것은?

 

① 공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 된다.

② 공시지가는 국가ㆍ지방자치단체가 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

③ 공시지가는 토지이용의 증진과 지가의 상승을 억제하는 역할을 한다.

④ 공시지가는 조세부과, 보상 등을 위한 지가산정의 기준이 되고, 또한 전문평가인이 타인의 의뢰에 의하여 지가를 산정ㆍ감정평가하는 경우에도 기준이 된다.

⑤ 공시지가는 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

 

▶ 정답 ③ 공시지가는 토지이용의 증진이나 지가상승의 억제 등과는 직접적인 관련이 없다.