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 해설은 ▶ 부분부터 마우스 긁어서 보세요 ~

1. 하나의 대지가 지역ㆍ지구(녹지지역, 미관지구 및 방화지구는 제외)에 걸치는 경우의 건축법 적용에 관한 설명으로 맞는 것은?

① 해당 지방자치단체의 조례로 정한다.

② 전부에 대하여 행위제한 규제내용이 강한 구역ㆍ지역ㆍ지구의 규정이 적용된다.

③ 시장ㆍ군수가 특례규정을 정하여 규제할 수 있다.

④ 구역ㆍ지역ㆍ지구별로 각각 규제한다.

⑤ 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반이 속하는 구역ㆍ지역ㆍ지구 내의 건축물에 관한 이 법의 규정이 적용된다.

▶ 정답 ⑤

2. 건축법상 건폐율, 용적률 및 높이제한에 관련된 설명으로 틀린 것은?

① 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다.

② 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다.

③ 건폐율 또는 용적률의 최대한도는 원칙적으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 관련 규정에 따른다.

④ 건축법이 위 ③의 기준을 완화할 수는 있지만 강화할 수는 없다.

⑤ 일조권 등의 확보를 위하여 필요한 경우 건축물의 높이가 제한될 수 있다.

▶ 정답 ④

3. 일조 등의 확보를 위한 공동주택의 높이제한에 대한 설명으로 가장 적합한 것은?

① 준주거지역 다세대주택 각 부분의 높이는 그 부분에서 채광창이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 인접대지경계선까지 수평거리의 2배 이하

② 같은 대지에 마주보고 있는 두 동간 거리는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이는 1배 이상

③ 같은 대지에 서로 마주보고 있는 두 동간 거리는 채광창이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우 6m 이상

④ 전용주거지역 안에서 건축물 건축시 높이 8m 이하인 부분은 정북방향으로의 인접대지경계선으로부터 이격거리 3m 이상

⑤ 공동주택으로 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우 그 반대편의 대지경계선을 인접대지경계선으로 하여 일조권을 적용

▶ 정답 ②

4. 건축법상 공개공지 또는 공개공간을 설치하여야 하는 용도지역이 아닌 것은? (단, 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 건축하는 경우임)

① 제1종 전용주거지역

② 제2종 일반주거지역

③ 준주거지역

④ 준공업지역

⑤ 중심상업지역

 ▶ 정답 ①

5. 건축법령상 특별건축구역에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역에는 특별건축구역을 지정할 수 없다.

② 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역에는 특별건축구역을 지정할 수 있다.

③ 특별건축구역 지정신청이 접수된 경우 시ㆍ도지사는 지정신청을 받은 날부터 15일 이내에 시ㆍ도건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

④ 특별건축구역에서는 「문화예술진흥법」에 따른 건축물에 대한 미술장식 관련 규정을 개별 건축물마다 적용하지 아니하고 특별건축구역 전부 또는 일부를 대상으로 통합하여 적용할 수 있다.

⑤ 특별건축구역을 지정하는 경우「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역의 지정이 있는 것으로 본다.

 ▶ 정답 ④

① 정비구역에서는 특별건축구역을 지정할 수 있다.

② 개발제한구역에서는 특별건축구역을 지정할 수 없다.

③ 국토해양부장관은 지정신청을 받은 날부터 30일 이내에 중앙건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

⑤ 특별건축구역을 지정하거나 변경한 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시관리계획의 결정(용도지역ㆍ지구ㆍ구역의 지정 및 변경을 제외한다)이 있는 것으로본다.

1차과목과 중복된 내용들로, 주로 법관련 조문을 잘 이해하고 암기하는데 중점을 두고 주택건설촉진법(주택법)과 공동주택관리령, 1차과목인 공동주택시설개론과, 회계원리과목과 연계하여 유기적인 수험준비에 비중을 두는 것이 효율적입니다.

주택관리사의 업무 - 주택관리사(보)는 공동주택관련 행정업무와 기술업무를 담당합니다.

행정업무와 기술 업무로 나뉘어지는데 먼저 행정업무부터 말씀드리겠습니다.

행정업무 - 회계관리 예산편성 및 집행결산, 금전출납, 관리비 산정 징수, 공과금 납부, 회계상의 기록유지, 물품구입, 세무 관한 업무, 사무관리, 문서의 작성과 보관에 관한 업부, 인사관리 행정인력 및 기술인력의 채용, 훈련, 보상, 통솔, 감독에 관한 업무, 입주자관리 입주자들의 요구, 희망사항의 파악 및 해결, 입주자의 실태 하악, 입주자간의 친목 및 유대강화 홍보관리 화보 발간 등 업무 복지시설관리, 노인정, 놀이터 관리 및 청소, 경비 등의 업무

기술업무 - 환경관리 조경사업, 청소관리, 위생관리, 방역사업, 수질관리 업무, 건물관리 건물의 유지, 보수, 개선, 관리로 주택의 가치를 유지하여 입주자의 재산을 보호하는 업무, 안전관리 건축물 설비 및 작업에서의 재해방지조치 및 응급조치, 안전장치 및 보호구 설비, 소화설비, 유해방정기정검, 안전교육, 피난훈련, 소방훈련, 소방보안 경비 등에 관한 업무, 설비관리, 전기설비, 난방비, 급수 배수설비, 위생설비, 가스설비, 승강설비 등의 관리에 관한 업무

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1. 단열공법에 대한 다음의 설명 중 적절치 못한 것은?

① 외단열 공법은 내단열 공법에 비해 단열효과가 우수하다.

② 외단열 공법은 내단열 공법에 비해 시공이 어렵다.

③ 외단열 공법은 내단열 공법에 비해 공사비가 비싸다.

④ 내단열 공법의 경우 결로 발생 가능성이 증가한다.

⑤ 한랭지 시공에는 외단열보다 내단열 공법이 적합하다.

▶ 정답 ⑤  한랭지의 경우 외기 자체를 외부에서 단열시키는 외단열 공법이 보다 적합하다.

2. 외벽의 소음방지 구조에 관한 기술 중 틀린 것은?

① 벽체는 가급적 흡음률이 큰 재료를 쓴다.

② 재료는 밀실하고 무거운 것을 쓴다.

③ 벽체는 이중벽으로 한다.

④ 공기 누출(air infiltration)이 없도록 한다.

⑤ 안벽은 바름벽으로 한다.

▶ 정답 ① 음의 분류는 차음과 흡음으로 불 수 있다. 차음재료는 내부가 밀실하여 외부 소음의 전달을 방지하는 것이고, 흡음재료는 보통 내부 재료로 사용하여 내부에서 발생하는 소음을 음 에너지를 감쇠하는 공극이나 요철을 표면에 설치하는 것이 필요하다. 그런데, 흠음률이 높은 재료는 내부소음을 흡음하는 것이지 외부소음을 방지하는 차음용이 아니다.

3. 다음 중 양면에 내열성이 우수한 두꺼운 종이를 밀착시켜 판으로 압축시킨 것으로 내벽이나 천장마감공사에 쉽게 부착할 수 있는 단열 및 방화용 마감은?

① 석면슬레이트 마감

② 석회미장 마감

③ 경질텍스 마감

④ 석고보드판 마감

⑤ 아스팔트 모르터 마감

▶ 정답 ④  석고보드(gypsum board)는 소석고를 주원료로 하여 톱밥ㆍ섬유ㆍ펄라이트 등을 혼합하고, 경웨 따라서는 발포제를 첨가하고 물로 반죽해서 풀상태로 만든 것을 2장의 시트 사이에 부어서 판상으로 굳힌 것을 말한다.

4. 다음 중 서로 관계가 없는 것은?

① 챌판 - 계단

② 살대 - 천정

③ 달대 - 기둥

④ 문선 - 문

⑤ 울거미 - 문짝

▶ 정답 ③ 달대는 천장구조에 사용되므로 기둥과는 관계가 없다.

무슨 직업이든지.. 적성에 맞는것도 중요하지만, 미래에 대한 생각을 해본다면 전망에 대해서도 꼭 알아야 할듯싶습니다.

많은 질문이 올라오는 주택 관리사의 전망에대해서.

★창업할 경우
주택관리사(보)가 합동사무소를 설립, 행정업무, 기능업무, 보조관리업무 사원 등을 고용위탁 관리할 수 있다. 또한 주택관리업 개인회사도 설립해 운영할 수 있다.

★취업할 경우
중·대규모 공동주택단지의 관리사무소장, 소규모 공동주택의 관리사무소장, 주택관련업체의 직원, 관리책임자의 보조자 등으로 취업할 수 있다.
향후 300세대 이상의 주택에서는 의무적으로 주택관리사(보) 자격증이 있어야 관리소장직을 할 수 있고, 국가적 지원 차원에서 아파트가 점점 많아지고 있는 시점에서 관리소장의 수요는 점점 늘어날 전망이다.

① 공동주택, 아파트 관리소장으로 진출
② 아파트 단지 관리사무소의 행정관리자로 취업
③ 주택관리업 등록업체에 진출
④ 주택관리법인 참여(현재 추진 진행중)
⑤ 주택건설업체의 관리부 또는 행정관리자로 참여
⑥ 대한주택공사, 지방공사의 중견 간부사원으로 취업
⑦ 주택관리 전문 공무원으로 진출
⑧ 일반 기업체 및 건설업체의 부동산 관련 업무팀의 중견 담당자로 취업
⑨ 대형건물 관리사무소 및 공공건물 관리책책임자로 취업
⑩ 공동주택 또는 건물관리 용역업체의 창업 또는 중견간부 취업(경비, 보수, 조경, 설비, 방재등)


◆ 주택관리사(보) 등 전문자격증의 선호 및 수요

앞에서 살펴본 바와 같이 일정규모 이상의 공동주택 및 아파트 단지에서는 주택관리사(보)를 의무적으로 관리책임자로 선임하도록 강제규정으로 정해져 있고, 또한

* 매년 30만쌍 이상의 신혼부부 및 핵가족화로 인해 수십 만호의 주택건설 수요증가
* 주택의 노후화 및 주택 재개발 사업으로 공동주택의 단지화 및 고층화의 가속
* 단독주택 거주자의 공동주택, 아파트의 선호로 인한 이주현상 심화
* 평생직장 개념의 상실 및 직업의 불안에 따른 전문자격증(주택관리사, 공인중개사, 감정평가사 등) 선호급증
* 노후대책(정년퇴직, 명퇴 등 고령실업자 급증) 및 젊은 층 및 여성층의 자격증 취득 선호 등을 살펴볼 때 매 시험마다 선발인원 증가를 예상할 수 있다.

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1. 기말 재고자산에 포함될 항목을 결정할때 고려 해야할 항목은 미착상품, 위탁상품, 시용품, 할부판매상품 이다.

▶ 정답 O

2. 다음 관련 자료를 보고 총평균법으로 매출원가와 기말재고 원가를 구하시오.

 백두회사의 20X9년도 재고자산 관련자료는 아래와 같다.  

▶ 정답 

① 총평균단가  : \30,200 ÷ 1,000개  =  @\30.2

② 매출원가  :  750개 X @\30.2  =  \22,650

③ 기말재고  :  250개 X @\30.2  =  \7,550

[관련 자료 ①] 

속리상사는 20X9. 7. 1.에 발생한 창고화재로 재고자산이 모두 소실되었다. 재고자산과 관련된 자료는 다음과 같다. 

당기의 매출총익도 과거와 거의 유사한 것으로 파악되고 있으며 일부의 재고자산을 매각하여 \8,000을 회수하였다.

3. 관련 자료 ①를 보고 답하시오.  과거의 평균 매출총이익률이 20%인 경우 화재손실액은 얼마이겠는가?

▶ 정답  \82,000 

4. 관련 자료 ①를 보고 답하시오.  과거의 매출액이 원가에 20%의 이익을 가산하여 결정되었다면 화재로 인한 손실액은 얼마이겠는가?

▶ 정답 \ 77,000

[관련 자료 ②] 

 무선관련 부품을 생산판매하고 있는 설악사는 20X9년 12월 31일 재고자산에 관한 자료는 다음과 같다. 회사는 선입선출법에 의하여 단가결정을 하고 있으며 현행 기업회계기준서를 준수하고 있다. 단, 원재료는 제품생산을 위해 소비한다. 

5. 관련 자료 ②를 보고 답하시오. 만약, 20X9년 말 제품의 순실현가능가치가 \4,800이라고 가정하고 재고자산의 장부금액을 계산하시오.

▶ 정답 \4,800(제품) + \3,200(재공품) + 1,800(원재료) = \9,800

   * 완제품의 시가가 하락한 상황이므로 원재료도 저가법을 적용한다.

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1. 다음 중 선의의 제3자에게 대하여는 주장할 수 없는 무효행위(상대적 무효행위)는?

① 반사회적 행위

② 불공정행위

③ 강행법규 위반행위

④ 의사무능력자의 행위

⑤ 허위표시

 ▶ 정답 ⑤ 허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항할 수 없다(제108조 제2항)

2. 토지거래허가지역 내의 토지와 그 지상건물을 일괄하여 매매하고 계약금이 수수된 경우에 관한 다음 설명 중 판례의 입장과 다른 것은?

① 허가를 받을 것을 전제로 매매한 경우 허가를 받기 전에는 매매계약이 유동적 무효의 상태이다.

② 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성되도록 협력할 의무를 이행하지 아니한 경우 거래계약을 해제할 수 있다.

③ 유동적 무효의 상태에서는 원칙적으로 게약금의 반환을 청구하지 못한다.

④ 허가구역 지정이 게약체결 후에 해제되면 당해 계약은 확정적으로 유효가 된다.

⑤ 특별한 사정이 없는 한 토지거래허가가 있기 전에는 매수인은 건물만의 소유권이전등기를 청구하지 못한다.

 ▶ 정답  ② 유동적 무효의 법률관계에서는 허가를 받기 전까지는 채권적 효력도 없고, 물권적 효력도 없으므로 허가없이 경료된 등기는 무효이고 허가를 조건으로 한 소유권이전등기청구도 할 수 없다. 또한 본래의 급부를 청구할 수도 없으며 해제 또는 해지도 할 수 없다. 이미 지급한 계약금 등에 대한 부당이득반환청구도 할 수 없다. 한편 공동으로 허가를 신청할 협력의무는 인정되며 이는 채권자대위권의 객체가 된다. 또한 협력의무 불이행을 이유로 한 손해배상청구권을 행사할 수도 있다. (대법원 1991.12.24, 90다12243)

3. 법률행위의 취소권이 당연히 인정되는 자가 아닌 것은?

① 무능력자

② 무능력자의 법정대리인

③ 무능력자의 임의대리인

④ 하자있는 의사표시를 한 자

⑤ 하자있는 의사표시를 한 자의 승계인

 ▶ 정답 ③ 임의대리인의 경우에는 본인으로부터 취소권에 관한 별도의 수권이 있어야 한다.

4. 취소할 수 있는 행위의 추인에 관한 기술로서 가장 옳지 않은 것은? (다수설과 판례에 의함)

① 하자 있는 의사표시를 한 자의 승계인은 취소권이 없다.

② 취소할 수 있는 법률행위를 추인하면 그때부터 확정적으로 유효가 된다.

③ 추인권자는 취소권에 한한다.

④ 통설에 의하면, 추인은 결국 취소권의 포기이므로 그 행위가 취소할 수 있는 것임을 알고 하여야 한다.

⑤ 무능력자도 취소권을 행사할 수 있다.

▶ 정답 ① 하자 있는 의사표시를 한 자의 승계인도 취소권이 있다.

5. 다음 중 법정추인사유가 아닌 것은?

① 취소권자가 채권자로서 인적 담보를 제공받는 것

② 취소권자가 채무의 일부를 이행하는 것

③ 취소권자가 이행의 청구를 받는 경우

④ 취소권자가 취소할 수 있는 행위로 취득한 채권의 일부를 양도하는 것

⑤ 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 일부양도

 ▶ 정답 ③ 취소권자가 이행의 청구를 하는 경우는 법정추인사유에 해당되나, 취소권자가 상대방으로부터 이행의 청구를 받는 경우는 법정추인사유가 아니다.