공인중개사 시험 자료 -[학개론] 부동산 개발

  해설은 ▶ 부분부터 마우스 긁어서 보세요 ~

 

 

 

1. 부동산 개발에 관한 옳은 설명으로 묶인 것은?

 

㉠ 시장성 분석은 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매ㆍ임대될 수 있는 가능성 정도를 조사하는 것을 말한다. ㉡ 개발사업에 대한 타당성 분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. ㉢ 흡수율 분석의 궁극적인 목적은 과거 및 현재의 추세를 정확하게 파악하는 데 있다. ㉣ 개발사업에 있어서 법적 위험은 토지이용규제와 같은 사법적인 측면과 소유권 관게와 같은 공법적인 측면에서 발생할 수 있는 위험을 말한다. ㉤ 개발의 단계 중 예비적 타당성 분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.

① ㉠,㉢

② ㉠,㉡,㉢

③ ㉠,㉡,㉤

④ ㉡,㉣

⑤ ㉢,㉣,㉤

 

▶ 정답 ③

㉢ 흡수율 분석은 과거, 현재의 추세파악이 목적이 아니라 장래의 추세파악이 목적이다.

㉣ 토지이용규제는 공법적 측면이고, 소유권 관계는 사법적 측면이다.

 

 

 

 

 

 

2. 부동산 시장분석 및 타당성 분석에 대한 설명이다. 다음 중 가장 거리가 먼 것은?

 

① 부동산 시장지역(market area)은 부동산의 종류에 다라 달라지며, 물리ㆍ사회ㆍ법ㆍ경제요소에 따라 영향을 받는다.

② 부동산 시장분석은 부동산 의사결정을 지원하기 위한 부동산시장의 동향과 추세를 연구하는 활동을 말한다.

③ 부동산 시장분석은 일반적으로 개발 착수 전에 이루어지지만, 후속사업이나 계속적인 투자에 대한 의사결정을 위해, 사후 검증차원에서 이루어지기도 한다.

④ 부동산 개발사업의 재무적 타당성 분석은 투자자로부터 자금을 끌어들일 수 있는 충분한 수익이 있는가에 초점을 맞춘 개념이다.

⑤ 부동산 시장분석과 시장성 분석은 동일한 개념으로, 개발부동산의 수요대체성 및 경쟁부동산의 공간적 분포와 밀접한 관련이 있다.

 

▶ 정답 ⑤  시장성 분석과 시장분석은 동질적 개념이 아니며 다른 것이다.

 

 

 

 

 

3. 다음은 부동산 개발방식에 대한 설명이다. 가장 거리가 먼 것은?

 

① 공영개발방식은 외부효과 등으로 인한 부동산 시장실패를 보전하고, 토지의 계획적 이용을 통해 토지이용의 효율성을 제고할 수 있다.

② 등가교환방식의 경우, 토지소유자가 토지를 제공하고 개발업자가 건물을 건축하여, 그 기여도에 따라 각각 토지ㆍ건물의 지분을 갖는다.

③ 사업수탁방식의 경우, 사업 전반이 토지소유자의 명의로 행해지며, 개발지분을 토지소유자와 개발업자가 공유한다.

④토지신탁방식의 경우, 토지소유권이 형식적으로 신탁회사에 이전되며, 신탁회사는 토지소유자와의 약정에 의해 수익증권을 발행하며, 수익증권의 소유자에게 수익을 배당한다.

⑤ 대규모 개발사업에서는 사업자금의 조달이나 기술보완 등을 위해 법인 간의 컨소시엄을 구성할 수 있는데, 이때 참여회사 중의 하나가 대표회사가 되거나, 첨여회사들이 별도의 연합법인을 설립할 수 있다.

 

▶ 정답 ③ 사업수탁(위탁)방식은 토지소유자가 자기명의로 개발업자에게 사업의 시행을 위탁한 후 개발업자에게는 사업시행의 대행에 대한 대행수수료만을 지급하는 방식으로, 지분은 토지소유자의 몫이며 공유하는 것이 아니다.

 

 

 

 

 

 

4. 아파트를 선분양할 때 토지에 권리상의 하자가 있으면 선분양을 할 수 없다. 이에 따라 금융기관은 시행사에게 프로젝트 파이낸싱을 통하여 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없다. 이런 문제를 해결하기 위해서 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보하는 방법으로 활용하는 것은?

 

① 관리신탁

② 불특정 금전신탁

③ 담보신탁

④ 특정 금전신탁

⑤ 대리사무업무

 

▶ 정답 ③

 

 

 

 

 

 

5. 다음은 각 산업별, 도시별 고용자 수에 대한 통계이다. 고용자 수의 상대적 비율을 이용한 입지계수로 볼 때, A 도시가 B 도시에 비해 특화되어 있는 산업은 어떤 산업인가?

산업구분	전  국	A 도시	B 도시
제조업	4,000명	300명	1,200명
금융업	5,000명	500명	1,500명
부동산업	1,000명	200명	300명
합계	10,000명	1,000명	3,000명

① 제조업

② 금융업

③ 부동산업

④모든 산업에 특화되어 있다.

⑤ 특화되어 있는 산업이 없다.

 

▶ 정답 ③

A 도시의 부동산업 입지계수 = (200/1,000) / (1,000/10,000) = 2

B 도시의 부동산업 입지계수 = (300/3,000) / (1,000/10,000) = 1