[[민법]] 5편 2장 상가건물임대차보호법

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1. 다음은 「주택임대차보호법」(A)과「주택임대차보호법」(B)을 비교ㆍ설명한 것이다.

 

① 적용범위는, A는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에, B는 일정한 보증금액을 초과하지 않는 범위 내의 사업자등록의

   대상이 되는 상가건물의 임대차이다.

② 대항력은, A는 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터, B는 건물의 인도와 「부가가치세법」등에 의한 사업자등록을 신청한

   다음날부터 각각 발생한다.

③ 존속기간은, 기간의 정함이 없거나 2년 미만의 기간으로 정한 때에는 AㆍB 모두 임대차기간을 2년으로 본다.

④ 차임 또는 보증금의 증액청구는, A는 약정차임 또는 보증금의 20분의 1을, B는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의

    금액을 각각 초과하지 못한다.

⑤ 보증금의 전부 또는 일부의 월단위 차임전환은, A는 연 1할 4푼, B는 1할 5푼을 각각 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

 

▶ 정답 ③

존속기간은, 기간의 정함이 없거나 2년 미만의 기간으로 정한 때에는 주택은 2년, 사아는 1년으로 본다.

 

 

 

 

2. 「상가건물임대차보호법」및 시행령에 관한 설명 중 타당하지 않은 것은?

 

① 보증금의 증액의 경우에는 기존의 차임 또는 보증금의 100분의 9를 초과하여 차임 또는 보증금을 증액할 수 없다.

② 대항력이 있는 상가건물의 임차인은 임대건물가액(임대인소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

③ 서울특별시에서는 보증금액이 4천 500만원 이하인 경우에는 1천 350만원까지 저당권자 등 다른 담보권자보다 최우선변제를 받을 수 있다.

④ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

⑤ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.

 

▶ 정답 ②

대항력이 있는 상가건물의 임차인은 임대건물가액(임대인소유의 대지가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

 

 

 

 

3. 乙은 甲소유의 X상가건물을 보증금 1억원에 임차하여 인도받은 후 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고 확정일자를 받았다. 다음 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

 

① 乙은 임대차가 종료되기 전이라도 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

② 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐이고 존속요건은 아니다.

③ 乙이 x건물의 일부를 경과실로 파손한 경우, 甲은 乙의 계약갱신요구를 거절할 수 없다.

④ 乙은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과한 경우에도 계약갱신을 요구할 권리가 있다.

⑤ 乙이 x건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 보증금을 우선변제받기 위해서는 사업자등록이 경매개시결정시까지 존속하면 된다.

 

▶ 정답 ③

임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 '중대한 과실'로 파손한 경우 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다(상임법 제10조). 따라서 '경과실'로 파손한 경우에는 갱신요구를 거절 할 수 없다.

 
출처: Daum Cafe -  공인중개사, 주택관리사 시험연구회