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1. 도시개발사업에 있어서 실시계획의 작성 등에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 모든 시행자는 대통령령이 정하는 바에 따라 도시개발사업에 관한 실시계획을 작성하여야 한다.

② 실시계획은 개발계획에 부합되게 작성하여야 한다.

③ 도시개발사업은 반드시 제1종지구단위계획으로 개발하여야 한다.

④ 실시계획에는 사업시행에 필요한 설계도서.자금계획 및 시행기간 기타 대통령령이 정하는 사항 및 서류를 명시하거나

    첨부하여야 한다.

⑤ 실시계획의 작성에 관하여 기타 필요한 사항은 국토해양부장관이 정한다.

▶ ③ 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다. 그러나 개발구역 지정 전에 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 규정에

        의한 제2종지구단위계획구역 및 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 제1종지구단위계획구역이 의제되지 아니하므로 항상

        제1종지구단위계획으로 개발하는 것은 아니다.

2. 도시개발사업에 있어서 실시계획의 인가.고시에 대한 설명이다. 바른 것은?

① 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토해양부장관인 지정권자는 시.도지사 또는 대도시 시장의 의견을, 시.

    도지사인 지정권자는 국토해양부장관과 미리 협의하여야 한다.

② 지정권자가 실시게획을 작성하거나 인가하는 경우 공람을 통하여 주민의 의견을 청취하여야 한다.

③ 실시계획을 고시한 경우 종전에 도시관리계획으로 결정된 사항 중 고시내용에 저촉되는 사항은 '국토의 계획 및 이용에 관한

    법률'에 의하여 도시관리계획을 변경하여야 한다.

④ 지정권자는 실시계획을 작성하거나 인가한 때에는 해당 사항을 고시하고 시행자와 당해 도시개발구역을 관할하는 시장.군수

    또는 구청장에게 관계서류의 사본을 송부하여야 한다. 이 경우 관계서류를 송부 받은 시장. 군수 또는 구청장은 이를 일반에게

    공람시켜야 한다.

⑤ 도시관리계획으로 결정.고시된 사항에 대한 '국토의 계획및 이용에 관한 법률"의 도시관리계획에 관한 지형도면의 고시에

    대하여는 고시일로부터 2년 내에 하여야 한다.

▶ ④

① 시.도지사인 지정권자는 시장(대도시 시장은 제외).군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.

② 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 공람절차는 없다.

③ 실시게획을 고시한 경우 종전에 도시관리계획으로 결정된 사항 중 고시내용에 저촉되는 사항은 고시된 내용으로

    변경된 것으로 본다.

⑤ 지형도면의 고시는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 특례를 인정하여 시행기간 내에 하면 된다.

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1. 취득세의 세율에 대한 설명으로 틀린 것은?

① 과밀억제권역 내의 공장의 신ㆍ증설에 대한 취득세율은 표준세율의 3배인 1,000분의 60이다.

② 일반재산으로 취득한 후 5년 이내에 사치성 재산으로 변경될 때에는 일반세율의 7.5배인 1,000분의 150의 세율을 적용하여 부족분을 추징하게 된다.

③ 부동산을 취득한 날로부터 5년 이내 공장을 신ㆍ증설하는 경우에는 6%의 세율을 적용한다.

④ 기존공장을 철거한 후 1년 이내에 동일 규모로 재축하는 경우는 중과세 제외대상이다.

⑤ 취득세에서 중과세되는 사치성 재산은 별장, 고급주택, 고급오락장, 고급선박, 골프장만이 해당한다.

▶ 정답 ② 일반재산으로 취득한 후 5년 이내에 사치성 재산으로 변경될 때에는 표준세율의 5배인 1,000분의 100의 세율을 적용하여 부족분을 추징하게 된다.

2. 다음 중 취득세 5배 중과세 대상인 고급주택에 관한 설명으로 잘못된 것은?

① 1구의 건물의 연면적(주차장면적 제외)이 335㎡이며 그 시가표준액이 9,500만원인 주거용 건물과 그 부속토지의 개별주택가액이 6억원을 초과하는 주택

② 1구의 전용면적이 278㎡인 공동주택(복층형임)과 그 부속토지로서 공동주택가액이 6억원을 초과하는 주택

③ 1구의 건물에 에스컬레이터가 설치된 주거용 건물(공동주택 제외)과 그 부속토지

④ 1구의 전용면적이 249㎡인 공동주택과 그 부속토지로서 공동주택가액이 6억원을 초과하는 주택

⑤ 1구의 건물의 대지면적이 660㎡이며, 그 시가표준액이 9,500만원인 주거용 건물과 그 부속토지로서 개별주택가액이 6억원을 초과하는 주택

▶ 정답 ⑤ 1구의 건물의 대지면적이 662㎡ 이상이며, 그 시가표준액이 9,000만원을 초과하고 개별 주택가액이 6억원을 초과하여야 고급주택에 해당한다.

3. 지방세법상 취득세 비과세대상이 아닌 것은?

① 상속으로 인한 취득으로서 법령의 규정이 정하는 1가구 1주택(고급주택 포함) 및 그 부속토지의 취득

② 재산분할청구의 소에 의한 주택의 취득

③ 이전한 건축물의 가액이 종전 건축물의 가액을 초과하지 아니하는 경우 그 건축물의 이전으로 인한 취득

④ 공사현장사무소로서 존속기간이 1년을 초과하지 아니하는 임시용 건축물의 취득

⑤ 사회복지법인이 공익사업에 사용하기 위한 건물의 취득

▶ 정답 ① 상속으로 인한 취득으로서 법령의 규정이 정하는 1가구 1주택 및 그 부속토지의 취득은 비과세지만, 고급주택은 포함되지 않는다.

4. 공인중개사인 귀하가 개인간의 부동산 매매를 중개하였다. 이 경우 부동산의 취득자에게 다음과 같이 부동산의 취득에 따른 조세를 설명하였다. 잘못된 것은?

① 개인간의 매매인 경우 취득가액의 2% 상당액을 등록세로 신고하고 납부하여야 한다.

② 취득가액의 2% 상당액을 취득세로 계약상 잔금지급일로부터 30일 이내에 신고하고 납부하여야 한다.

③ 당해 취득세 납부세액의 10% 상당액을 농어촌특별세로 취득세와 함께 신고하고 납부하여야 한다.

④ 당해 등록세 납부세액의 20% 상당액을 농어촌특별세로 등록세와 함께 신고하고 납부하여야 한다.

⑤ 취득세와 등록세를 지방세법 기타 법률에 의하여 감면을 받은 경우에는 당해 취득세 및 등록세 감면세액의 20% 상당액을 농어촌특별세로 신고하고 납부하여야 한다.

▶ 정답 ④ 당해 등록세 납부세액의 20% 상당액을 지방교육세로 등록세와 함께 신고하고 납부하여야 한다.

5. 지방세법상 취득세에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 취득세를 신고하고자 하는 자는 취득물건 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수에게 신고하고 납부하여야 한다.

② 국내에 주소를 둔 개인이 매매로 인하여 부동산을 취득한 경우 취득한 날부터 30일 이내에 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다.

③ 취득가액이 50만원 이하인 때에는 취득세를 부과하지 아니한다.

④ 취득세 신고기한까지 신고하지 아니한 자는 신고기한 만료일부터 30일을 경과하지 아니한 경우로서 당해 취득세를 보통징수의 방법으로 부과고지 받기 전에는 기한 후 신고를 할 수 있다.

⑤ 취득세의 과세대상이 되는 토지는 사실상의 모든 토지를 말한다.

▶ 정답  ⑤ 취득세의 과세대상이 되는 토지는 지적법의 규정에 의한 토지를 말한다.

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1. 다음은 지목에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 토지의 여러 용도 중에서 주된 용도를 택하여 지정한다.

② 지목과 실제 용도는 일치하지 아니하는 경우가 있다.

③ 지목은 토지의 주된 이용목적과 용도에 따라 구분하여 표시한 것이다.

④ 지목의 지정은 하나의 필지에도 구분소유권의 대상인 경우에는 수 개를 지정할 수 있다.

⑤ 지목은 변경정차에 의하여 변경이 가능하다.

▶ 정답 ④ 지목은 1필1목의 원칙에 따라 1필지에는 하나의 지목을 설정하여야 한다. (1필1목의 원칙)

2. 토지이동 중 지목변경에 대한 설명으로 틀린 것은?

① 농지전용허가를 받아 형질변경 등 공사를 완료한 토지는 건축준공과 관계없이 지목변경을 할 수 있다.

② 축산법규에 의한 메추리 및 꿀벌 등의 가축을 사육하는 축사 등의 부지는 목장용지로 지목변경을 할 수 없다.

③ 공장부지 조성을 목적으로 농지전용허가를 받아 토지의 형질변경 공사가 완료된 경우에는 공장용지로 지목변경을 할 수 있다.

④ 농지에 창고를 건축하여 건축물대장에는 등재하였으나 농지전용허가서 등 관련자료가 없을 경우 건축물대장등본에 의거 지목변경을 할 수 있다.

⑤ 주거지역 내에 무허가 건물(주택)이 있는 지목이 전(田)인 토지는 형질변경 절차없이 지목을 대(垈)로 지목변경을 할 수 없다.

▶ 정답 ②  축산법규에 의한 메추리 및 꿀벌 등의 가축을 사육하는 축사 등의 부지는 목장용지로 지목변경을 하여야 한다.

3. 지적법령에서 규정하고 있는 면적에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 경위의측량방법으로 세부측량을 한 지역의 필지별 면적측정은 전자면적측정기에 의한다.

② 경계점좌표등록부에 등록하는 지역의 토지 면적은 제곱미터 이하 한자리 단위로 결정한다.

③ '면적'이란 지적공부에 등록된 필지의 수평면상의 넓이를 말한다.

④ 신규등록ㆍ등록전환을 하는 때에는 새로이 측량하여 각 필지의 면적을 정한다.

⑤ 토지합병을 하는 경우의 면적결정은 합병전의 각 필지의 면적을 합산하여 그 필지의 면적으로 한다.

▶ 정답 ① 경위의측량방법으로 세부측량을 한 지역의 필지별 면적측정은 좌표법에 의한다.

4. 지적공부에 등록하는 1필지의 면적에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 등록전환을 하고자 하는 때에는 새로이 측량하여 필지마다 면적을 정한다.

② 경계점좌표등록부에 등록하는 지역의 토지면적은 ㎡ 이하 한자리 단위로 정한다.

③ 축척이 1/1,200인 지적도 시행지역에서는 1필지의 면적이 0.1㎡ 미만인 경우 0.1㎡로 토지대장에 등록한다.

④ 지적공부에 등록한 필지의 면적은 수평면상 넓이를 말한다.

⑤ 토지분할 전후의 면적차이가 오차의 허용범위를 초과하는 경우에는 지적공부상의 분할 전 토지의 면적 또는 경계를 정정하여야 한다.

▶ 정답 ③ 축척이 1/1,200인 지적도 시행지역에서는 1필지의 면적이 1.0㎡ 미만인 경우 0.1㎡로 토지대장에 등록한다 따라서 0.5㎡ 미만인 경우에는 1.0㎡로 토지대장에 등록 된다.

5. 지적법령에 규정된 「경계」와 관련된 설명으로 틀린 것은?

① 「경계」는 필지별로 경계점간을 직선으로 연결하여 지적공부에 등록한 선이다.

② 경계점좌표등록부에 등록하는 평면직각종횡선수치의 교차점은 지적측량에 의하여 결정한다.

③ 토지의 지상경계 위치는 둑ㆍ담장 그 밖에 구획의 목표가 될 만한 구조물 및 경계점 표지 등으로 표시한다.

④ 토지가 해면 또는 수면에 접하는 경우에는 평균해수면 또는 평균수면이 되는 선을 기준으로 지적공부에 등록한다.

⑤ 지적공부상 경계가 기술적인 착오로 진실한 경계선과 다르게 등록된 것과 같은 특별한 사정이 있는 경우 경계확정은 실제의 경계로 한다.

▶ 정답 ④ 토지가 해면 또는 수면에 접하는 경우에는 최고만조위 또는 최고만수위가 되는 선을 기준으로 지적공부에 등록한다.

1. 공인중개사 시험 일정

2010년 공인중개사 시험 일정

2. 공인중개사 시험과목별 시험범위

공인중개사 시험과목별 시험범위 및 출제비율

「부동산학개론」의 시험범위 세부내역

3. 공인중개사 시험방법 

ㅇ 제1차 및 제2차 공인중개사 시험을 모두 객관식 5지 선택형으로 출제

    (매과목당 40문항)하고, 같은 날(1차시험 100분, 2차시험 150분)에 구분      하여 시행

 ㅇ 제1차시험에 불합격한 자의 제2차시험은 무효로 함

4. 안내사항

 ㅇ 시험일시, 시험장소, 시험방법, 합격자 결정방법 및 응시수수료의 환불에 관한 사항 등은 ‘제21회 공인중개사 자격시험 시행공고’(7월 예정)시 고지

 ㅇ 원서접수방법 : 인터넷 원서접수

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1. 중개업자의 행정처분에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 행정처분에는 과태료ㆍ업무정지ㆍ등록취소ㆍ자격취소가 있다.

② 공인중개사 자격취소처분을 한 관청은 지체없이 이를 국토해양부장관에게 보고하여야 한다.

③ 행정처분청은 처분에 앞서 반드시 청문을 실시하여야 한다.

④ 중개사무소 개설등록 취소처분을 받은 자는 3년 이내에 공인중개사 자격을 다시 취득할 수 없다.

⑤ 공인중개사 자격취소처분을 받은 자의 자격증 반납기한은 처분을 받은 날부터 7일 이내이다.

▶ 정답 ⑤

① 과태료는 행정질서벌에 해당한다.

② 취소한 시ㆍ도지사는 5일 이내 국토해양부장관에 보고하고 다른 시ㆍ도지사에게 통보하여야 한다.

③ 업무정지는 청문대상이 아니다.

④ 자격취소처분을 받은 자는 3년 이내 자격을 취득할 수 없다.

2. 다음은 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」상 감독상의 명령에 관한 설명이다. 중개업자 또는 거래정보사업자에게 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출을 요구할 수 있는 사항이 아닌 것은?

① 중개사무소의 개설등록기준 적합여부 확인하기 위하여 필요한 경우

② 부동산거래정보망 설치ㆍ운영자의 지정요건에 대하여 적합여부를 확인하기 위하여 필요한 경우

③ 협회 가입여부를 확인하기 위하여 필요한 경우

④ 부동산투기 등 거래동향의 파악을 위하여 필요한 경우

⑤ 중개업자의 행정처분을 위하여 필요한 경우

▶ 정답 ③

3. 공인중개사의 자격취소 사유가 아닌 것은?

① 자격정지처분을 받고 그 자격정지기간중에 다른 중개업자의 소속공인중개사로 중개업무를 행한 경우

② 부정한 방법으로 공인중개사 자격을 취득한 경우

③ 공인중개사자격증을 양도 또는 대여한 경우

④ 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재한 경우

⑤ 공인중개사가 타인에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 한 경우

▶ 정답 ④

4. 다음 중 업무정지를 명할 수 있는 위반이 아닌 것은?

① 거래계약서 미보관

② 중개대상물 확인ㆍ설명 의무위반

③ 불공정한 중개행위

④ 사무소 이전신고 의무위반

⑤ 등록된 인장사용 의무위반

▶ 정답 ④  100만원의 과태료 처분사유에 해당한다.

응시자격 : 학력, 연령, 내ㆍ외국인 제한 없이 응시가능
법에 의한 응시자격 결격사유에 해당하는 자는 제외
- 자격이 취소된자(3년)
- 부정행위자(5년)

1. 미성년자

2. 금치산자 또는 한정치산자

3. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자

4. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료
(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 아니한 자

5. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

6. 제35조제1항의 규정에 의하여 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자

7. 제36조제1항의 규정에 의하여 공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지기간중에 있는 자

8. 제38조제1항제2호·제4호 내지 제8호, 동조제2항제2호 내지 제10호에 해당하는 사유로 중개사무소의 개설등록이 취소된 후 3년(제40조제3항의 규정에 의하여 등록이 취소된 경우에는 3년에서 동항제1호의 규정에 의한 폐업기간을 공제한 기간을 말한다)이 경과되지 아니한 자

9. 제39조의 규정에 의하여 업무정지처분을 받고 제21조의 규정에 의한 폐업신고를 한 자로서 업무정지기간(폐업에 불구하고 진행되는 것으로 본다)이 경과되지 아니한 자

10. 제39조의 규정에 의하여 업무정지처분을 받은 중개업자인 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자로서 당해 중개업자에 대한 업무정지기간이 경과되지 아니한 자

11. 이 법을 위반하여 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자

12. 사원 또는 임원 중 제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 법인
②제1항제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자는 소속공인중개사 또는 중개보조원이 될 수 없다.

일단 공인중개사의 업무부터 말씀드릴게요.

공인중개사의 업무는 거래부동산의 단순 알선 중개이외에도 부동산의 관리대행, 부동산의 이용과 개발, 경매와 공매 부동산의 권리, 분석과 취득, 알선등에 이르기까지 그 폭이 넓어 업종이 다양합니다.

공인중개사 자격증 취득 후 진출방향-개인사무소개설/ 합동사무소 개설/ 개법인설립/ 부동산관련기업취업/ 정부재투자기관취업/ 일반기업취업/

외국사 부동산업체 또는 금융회사, 일반기업 취업/ 취업중인 직장 자격증 수당, 승급, 이직 등

공인중개사의 향후 전망--국제화, 개방화시대에 따라 중개업도 해외투자진출, 외국중개업 등 영역이 확대되고 있고,

점차 선진국형인 부동산컨설팅업의 기능을 가진 형태로 발전하고 있어 전망이 밝다.

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1. 부동산의 시효취득에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 자기소유의 부동산에 대한 취득시효는 인정되지 않는다.

② 토지의 취득시효를 주장하는 자는 점유기간 중 소유자의 변동이 없으면 취득시효의 기산점을 임의로 선택할 수 없다.

③ 점유자가 주장한 매매와 같은 자주점유의 권원이 인정되지 않는다는 사유만으로 자주점유의 추정이 번복된다.

④ 잡종재산이던 당시에 취득시효가 완성된 후 그 잡종재산이 행정재산으로 되었다면, 그 후 시효완성을 이유로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

⑤ 타주점유자인 피상속인의 점유권을 상속한 자는 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 개시하지 않더라도 자주점유를 주장할 수 있다.

▶ 정답 ②

① 자기소유 부동산에 대해서도 시효취득을 주장할 수 있는 경우가 있다. (대판 78다378)

② 시효기간 중 계속해서 등기명의자의 변동이 없으면 시효기산점을 임의로 선택할 수 있다(대판 77다47)

③ 점유자가 주장한 점유권원이 인정되지 않는 사유만으로는 타주점유로 전환되지 않는다( 대판 82다708)

④ 국유재산법 제5조

⑤ 상속은 새로운 권원에 해당하지 않는다고 봄이 판례의 태도이다 (대판 2004다27273)

2. 소유권의 취득에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?

① 토지의 일부에 대하여도 취득시효에 의한 소유권취득이 인정된다.

② 중간생략등기에 의한 소유권취득도 유효하다.

③ 부동산의 소유자는 부합한 동산의 소유권을 취득한다.

④ 실제와 다른 등기원인에 의한 소유권취득도 유효하다.

⑤ 가등기에 기하여 본등기가 된 경우에는 가등기한 때로 소급하여 소유권을 취득한다.

▶ 정답 ⑤ 가등기에 기하여 본등기가 된 경우에는 물권변동은 그 본등기시에 발생하고, 다만 그 순위가 가등기시를 기준으로 결정될 뿐이다.

3. 공유물분할에 관한 설명으로서 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 각 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 관하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임을 진다.

② 대금분할의 경우 공유자들은 공유물을 취득한 제3자에 대하여 매도인과 동일한 담보책임을 진다.

③ 공유자의 채무를 담보하기 위하여 그의 지분 위에 설정된 저당권은 해당 공유자가 저당채무자이므로 특별한 합의가 없는 한 그 공유자가 취득한 분할물 위로 집중된다.

④ 공유자 중 1인 또는 수인 소유의 건물이 있는 공유대지를 분할하여 대지의 소유권이 공유에서 단독소유로 바뀐 경우, 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 관습상의 법정지상권을 취득한다.

⑤ 토지공유자 중 1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지지분만을 전매한 경우, 관습상의 법정지상권의 성립이 부정된다.

▶ 정답 ③ 공유지분에 담보권이 설정된 경우, 공유물의 분할로 공유물 취득시 ㉠ 공유자가 공유물의 전부를 취득한 경우 담보권은 종전의 지분 위에 존속하며 ㉡ 공유물의 일부를 취득한 경우에는 종전의 지분의 범위 내에서 분할된 각 물건 위에 존속한다. ㉢ 제3자 등이 공유물을 취득하고 공유자는 그 대금만 취득한 경우에는 담보권은 공유물이었던 물건의 전부 위에 각지분범위로 존속하거나 통설에 따르면 담보권설정자가 취득한 대금에 대하여 지분의 범위내에서 물상대위로 존속한다.

4. 합유에 관한 설명 중 맞지 않는 것은?

① 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.

② 합유물을 처분 또는 변경함에는 합유자 전원이 동의가 있어야 하지만, 보존행위는 각자가 할 수 있다.

③ 합유자는 전원의 동의 없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못하고 또 합유물의 분할을 청구하지 못한다.

④ 합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.

⑤ 부동산의 합유자가 사망한 경우에는 그 상속인이 합유자로서 지위를 계승한다.

 ▶ 정답 ⑤ 민법상 조합의 소유형태를 합유라고 한다. 조합에 있어서는 조합원들 사이의 신뢰관계가 그 기초를 이루므로, 조합원이 사망하면 당연히 탈퇴하는 것이 되고 그의 상속인이 조합원의 지위를 승계하지 않는다. 따라서 합유관계에서는 상속인이 합유자로서의 지위를 승계하지 않는다.

5. 상린관계에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 용수권의 승계에 관하여 관습이 있는 때에는 그 관습에 의한다.

② 인지사용청구권에 대하여는 관습의 우선적용에 관한 민법의 규정이 없다.

③ 소통공사와 관련된 비용부담에 관하여 관습이 있으면 그 관습에 의한다.

④ 경계표, 담의 설치에 관하여도 관습이 우선적용된다.

⑤ 수류변경에 대하여는 관습의 우선적용에 관한 민법의 규정이 없다.

 ▶ 정답  ⑤

상린관계에 관한 민법의 규정보다 관습이 우선적용되는 경우

㉠ 비용부담에 관한 관습

   ⓐ 자연배수의 경우 소통공사비용 (제222조, 제224조)

   ⓑ 인공배수 등의 경우 공작물에 대한 공사비용 (제223조, 제224조)

   ⓒ 경계표ㆍ담의 설치비용, 측량비용 (제237조)

㉡ 기타

    ⓐ 수류변경권(수류지가 사유인 경우) (제229조)

    ⓑ 공유하천용수권에 관한 관습 (제234조)

    ⓒ 경계선 부근의 건축거리제한 (제242조)

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1. 복합부동산에 있어서 건물과 결합하여 이용되는 것을 전제로 한 토지만의 감정평가를 하는 경우 다음 중 어느 것에 해당하는가?

① 구분감정평가

② 조건부 감정평가

③ 부분감정평가

④ 병합, 분할감정평가

⑤ 일괄, 독립감정평가

▶ 정답 ③ 병합, 분할감정평가란 토지는 병합과 분할을 할 수 있는데 이 경우 토지의 병합과 분할을 전제로 하여 병합 또는 분할한 후의 토지를 단독으로 평가하는 방법이다. 그리고 부분감정평가란 일체로의 이용 또는 가격이 이루어지는 부동산의 일부를 평가하는 것을 말한다.

2. 다음은 지역분석 및 개별분석에 대한 설명이다. 가장 타당한 설명은?

① 대상부동산과 같은 동(洞)에 속한 지역은 인근지역으로 설정해야 한다.

② 유사지역은 인근지역과 지역특성이 유사한 지역으로 가격면에서는 유사한 지역이 아니다.

③ 지역분석의 대상은 원칙적으로 인근지역과 유사지역일 뿐이다.

④ 개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 하는 분석이다.

⑤ 일반적으로 개별분석을 먼저 하고 개별분석의 결과에 기초하여 지역분석을 한다.

▶ 정답 ④

 ① 인근지역은 대상부동산이 속하는 용도적 지역으로서 대상부동산의 가격형성에 직접적인 영향을 미치는 지역을 의미한다. 이러한 인근지역은 하천, 산 등과 같은 자연적 경계나 토지이용의 규제 등 행정적 규제에 의해 지역의 범위가 결정될 수도 있지만 반드시 공법상의 용도지역지구제나 행정구역과 일치해야 하는 것은 아니다

② 유사지역이란 인근지역과 대체, 경쟁이 이루어지는 지역으로 가격수준이 비슷한 부동산이 존재하는 권역을 말한다.

③ 지역분석의 대상은 인근지역, 유사지역뿐만 아니라 주변의 용도지역까지를 포함하며 이를 동일수급권이라 한다.

⑤ 지역분석을 먼저 한 후 개별분석을 한다.

3. 다음은 거래사례자료의 수집기준에 관한 설명이다. 가장 옳지 않은 것은?

 ① 거래사례는 인근지역이나 유사지역 내의 사례, 즉 동일수급권 내의 거래사례로서 지역요인의 비교가 가능한 사례자료를 수집하여야 한다.

② 시점수정의 가능성이란 시간적 유사성을 뜻하며, 대상물건의 가격시점과 유사한 시점의 거래사례일수록 효과적이다.

③ 거래사례는 위치에 있어서 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 지역 내에 소재되는 거래사례를 선택하여야 한다.

④ 거래사례는 관계자의 특수한 사정, 또는 개별적 동기가 개재되기 쉽기 때문에 특수한 사정이 개재되지 않는 거래사례이어야 한다.

⑤ 대상물건과 개별요인의 비교가 가능해야 하며, 거래사례는 대상물건과 상호대체, 경쟁의 관계가 성립되고 가격은 상호 관련이 유지되어야 한다.

▶ 정답 ④ 사정보정 가능성이란 '거래사례 자료는 원칙적으로 거래사정이 정상적이라고 인정되어야 하나 만일 비정상적인 경우라고 판단될 경우 정상적인 거래사정으로 보정이 가능한 자료이어야 한다.'는 것이다. 따라서 ④의 내용은 일반원칙으로는 맞는 얘기지만 모든 경우를 포괄하는 문장은 아니므로 다른 지문에 비해 비교적 정답에 가깝다고 볼 수 있다.

4. 다음 중 감가수정방법이 아닌 것은?

① 정액법

② 상환기금법

③ 정률법

④ 관찰감가법

⑤ 잔여법

▶ 정답 ⑤ 잔여법은 수익가격을 계산하는 방법이다.

5. 다음 중 공시지가의 효력이 아닌 것은?

① 공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 된다.

② 공시지가는 국가ㆍ지방자치단체가 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

③ 공시지가는 토지이용의 증진과 지가의 상승을 억제하는 역할을 한다.

④ 공시지가는 조세부과, 보상 등을 위한 지가산정의 기준이 되고, 또한 전문평가인이 타인의 의뢰에 의하여 지가를 산정ㆍ감정평가하는 경우에도 기준이 된다.

⑤ 공시지가는 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

▶ 정답 ③ 공시지가는 토지이용의 증진이나 지가상승의 억제 등과는 직접적인 관련이 없다.