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1. 다음 중 지상권에 관한 설명으로 부당한 것은?

① 1필의 토지 일부라도 무방하고, 지료는 그 성립요소가 아니며, 토지의 상하 전부에 그 효력이 미친다.

② 존속기간에 관해 민법은 최단기에 관해서만 규정을 두고 있을 뿐 최장기에 대하여는 아무런 제한이 없다.

③ 지상권의 존속기간에 대한 규정은 기존의 건물을 사용할 목적으로 지상권 약정을 하는 경우에는 적용하지 않는다는 것이 판례의 입장이다.

④ 지상권자는 소유자의 동의가 없어도 타인에게 그 권리를 양도하거나, 그 권리의 존속기간 내에 그 토지를 임대할 수 있고, 또한 그 권리를 저당권의 목적으로도 할 수 있다.

⑤ 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 소유자가 다르게 된 때에는 건물의 소유자를 위하여 지상권이 성립하는데, 이는 법률의 규정에 의한 경우로써 당사자는 특약으로 배제할 수 없다.

▶ 정답 ⑤ 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되었더라도, 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었던 경우에는 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없다. (1999. 12. 10, 98다58467)

3. 대지 위에 건물을 소유하고 있는 甲은 그 대지에게 대하여 乙에게 저당권을 설정해 준다음, 건물을 丙에게 매도하여 이전등기를 해주었다. 그 후 乙의 저당권실행으로 대지가 丁에게 매각되었다. 이 경우 丙의 지위에 관한 설명으로 판례의 태도에 부합하는 것은?

① 丙은 대지 위에 아무런 권리를 갖지 못한다.

② 丙은 건물의 소유권을 이전 받는 즉시 관습상 법정지상권을 취득하고, 이를 계속하여 丁에게 대항할 수 있다.

③ 丙은 乙의 저당권실행에 의해 법정지상권(민법 제366조)을 취득한다.

④ 丙은 관습상 법정지상권과 저당권실행에 의한 법정지상권(민법 제366조)을 동시에 주장할 수 있다.

⑤ 丙은 지상권을 취득하지 못하지만 丁의 건물철거청구에는 대항할 수 있다.

▶ 정답 ③

① ③ ⑤ 토지와 건물이 동일인 소유인 상태에서 저당권이 설정되었다면 현재에는 소유자가 변경되었더라도 경매시 건물소유자는 법정지상권(제366조)을 취득한다. 따라서 ① ⑤는 틀린 지문이다.

② ④ 토지와 건물이 동일인 소유인 상태에서 설정되었던 저당권이 실행되면 후순위로 성립한 관습상의 법정지상권은 소멸하고 丙은 제 366조의 법정지상권만을 주장할 수 있게 된다. 따라서 ② ④ 모두 틀린 지문이다.

4. 지역권과 전세권의 내용에 관한 내용 중 옳지 않은 것은?

① 지역권의 승역지소유자 원칙상 인용 또는 부작위의무를 부담하며 승역지를 이용할 수도 있으나, 전세권자는 젠세물을 전면적이고 배타적으로 사용ㆍ수익한다.

② 지역권과 전세권은 동종의 물권적 청구권이 있다.

③ 지역권은 타인의 토지만을 목적으로 하는데, 전세권은 타인의 부동산을 목적으로 한다.

④ 지역권은 그 대가지금의무가 필수조건은 아니나, 전세금의 지급은 필수조건이다.

⑤ 지역권은 요역지소유권과 분리하여 별도로 양도 및 담보제공을 하지 못하나, 전세권은 양도, 담보 제공 등이 가능하다.

▶ ② 지역권자에게는 반환청구권이 인정되지 않으나, 전세권자에게는 인정되므로 같은 종류의 물권적청구권을 갖는 것은 아니다.

5. 분묘기지권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 토지소유자의 승낙이 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온ㆍ공연하게 분묘기지를 점유한 자는 그 기지의 소유권을 시효취득한다.

② 타인토지에 분묘를 설치ㆍ소유하는 자에게는 그 토지에 대한 소유의 의사가 추정된다.

③ 분묘가 일시적으로나마 멸실되었다면 유골의 존재를 불문하고 분묘기지권은 소멸한다.

④ 분묘기지권을 시효취득한 자는 지료를 지급할 필요가 없다.

⑤ 존속기간에 관한 약정이 없는 분묘기지권의 존속기간은 5년이다.

▶ 정답 ④

① ② 평온ㆍ공연하게 20년을 점유하여 시효취득하는 분묘기지권은 유사지상권이며 소유권이 아니다. 따라서 점유의 태양도 자주점유가 아닌 타주점유에 해당한다.

③ 분묘가 멸실된 경우라고 하더라도 유골이 존재하여 분묘의 원상회복이 가능하여 일시적인 멸실에 불과하다면 분묘기지권은 소멸하지 않고 존속한다.

⑤ 분묘기지권의 존속기간에 관하여는 민법의 지상권에 관한 규정에 따를 것이 아니라 당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따를 것이며, 그러한 사정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하며 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속한다고 해석함이 타당하므로 민법 제 281조에 따라 5년간이라고 보양 할 것은 아니다 (1994. 8. 2, 94다28970)

공인중개사란?

공인중개사라 함은 부동산중개업법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말하는 것으로서 공인중개사가 되고자 하는 자는 서울특별시장·광역시장·도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 한다. 
종전에는 공인중개사는 자격취득 후 중개업의 허가를 받아 부동산중개업을 할 수 있었으나 99년 3월 31일 부동산중개업의 개정으로 중개업을 하고자 하는 자는 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하면 중개업을 할 수 있다. 또한 중개사 자격증을 취득하면 법인의 사무소의 직원으로 취업할 수도 있으며 또는 합동사무소의 임원으로 중개업을 할 수도 있다.

중개업이란?

중개업이란 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말하는 것으로서 중개업을 하기 위해서는 부동산중개업법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 
   
 중개업자는 
   ① 공인중개사인 중개업자 
   ② 중개인인 중개업자 
   ③ 법인인 중개업자로 분류될 수 있다.

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1. 부동산 개발에 관한 옳은 설명으로 묶인 것은?

① ㉠,㉢

② ㉠,㉡,㉢

③ ㉠,㉡,㉤

④ ㉡,㉣

⑤ ㉢,㉣,㉤

▶ 정답 ③

㉢ 흡수율 분석은 과거, 현재의 추세파악이 목적이 아니라 장래의 추세파악이 목적이다.

㉣ 토지이용규제는 공법적 측면이고, 소유권 관계는 사법적 측면이다.

2. 부동산 시장분석 및 타당성 분석에 대한 설명이다. 다음 중 가장 거리가 먼 것은?

① 부동산 시장지역(market area)은 부동산의 종류에 다라 달라지며, 물리ㆍ사회ㆍ법ㆍ경제요소에 따라 영향을 받는다.

② 부동산 시장분석은 부동산 의사결정을 지원하기 위한 부동산시장의 동향과 추세를 연구하는 활동을 말한다.

③ 부동산 시장분석은 일반적으로 개발 착수 전에 이루어지지만, 후속사업이나 계속적인 투자에 대한 의사결정을 위해, 사후 검증차원에서 이루어지기도 한다.

④ 부동산 개발사업의 재무적 타당성 분석은 투자자로부터 자금을 끌어들일 수 있는 충분한 수익이 있는가에 초점을 맞춘 개념이다.

⑤ 부동산 시장분석과 시장성 분석은 동일한 개념으로, 개발부동산의 수요대체성 및 경쟁부동산의 공간적 분포와 밀접한 관련이 있다.

▶ 정답 ⑤  시장성 분석과 시장분석은 동질적 개념이 아니며 다른 것이다.

3. 다음은 부동산 개발방식에 대한 설명이다. 가장 거리가 먼 것은?

① 공영개발방식은 외부효과 등으로 인한 부동산 시장실패를 보전하고, 토지의 계획적 이용을 통해 토지이용의 효율성을 제고할 수 있다.

② 등가교환방식의 경우, 토지소유자가 토지를 제공하고 개발업자가 건물을 건축하여, 그 기여도에 따라 각각 토지ㆍ건물의 지분을 갖는다.

③ 사업수탁방식의 경우, 사업 전반이 토지소유자의 명의로 행해지며, 개발지분을 토지소유자와 개발업자가 공유한다.

④토지신탁방식의 경우, 토지소유권이 형식적으로 신탁회사에 이전되며, 신탁회사는 토지소유자와의 약정에 의해 수익증권을 발행하며, 수익증권의 소유자에게 수익을 배당한다.

⑤ 대규모 개발사업에서는 사업자금의 조달이나 기술보완 등을 위해 법인 간의 컨소시엄을 구성할 수 있는데, 이때 참여회사 중의 하나가 대표회사가 되거나, 첨여회사들이 별도의 연합법인을 설립할 수 있다.

▶ 정답 ③ 사업수탁(위탁)방식은 토지소유자가 자기명의로 개발업자에게 사업의 시행을 위탁한 후 개발업자에게는 사업시행의 대행에 대한 대행수수료만을 지급하는 방식으로, 지분은 토지소유자의 몫이며 공유하는 것이 아니다.

4. 아파트를 선분양할 때 토지에 권리상의 하자가 있으면 선분양을 할 수 없다. 이에 따라 금융기관은 시행사에게 프로젝트 파이낸싱을 통하여 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없다. 이런 문제를 해결하기 위해서 금융기관이 토지에 대한 권리를 확보하는 방법으로 활용하는 것은?

① 관리신탁

② 불특정 금전신탁

③ 담보신탁

④ 특정 금전신탁

⑤ 대리사무업무

▶ 정답 ③

5. 다음은 각 산업별, 도시별 고용자 수에 대한 통계이다. 고용자 수의 상대적 비율을 이용한 입지계수로 볼 때, A 도시가 B 도시에 비해 특화되어 있는 산업은 어떤 산업인가?

① 제조업

② 금융업

③ 부동산업

④모든 산업에 특화되어 있다.

⑤ 특화되어 있는 산업이 없다.

▶ 정답 ③

A 도시의 부동산업 입지계수 = (200/1,000) / (1,000/10,000) = 2

B 도시의 부동산업 입지계수 = (300/3,000) / (1,000/10,000) = 1

1. 다음은 부동산금융에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 주택금융은 주택시장의 작동을 원활하게 함으로써 임차가구의 자기주택 소유를 확대하는데 기여한다.

② 부동산금융의 주종을 이루는 주택금융은 국민의 주거불안정을 해소하는데 기여한다.

③ 부동산금융은 부동산 소비자에게 대출해주는 저당대부뿐만 아니라 공급자인 부동산 건설업자에게도 대출하는 건축대부도

    포함한다.

④ 소비자 금융으로서 저당대부는 융자비율 또는 총부채상환비율을 영향을 많이 받는다.

⑤ 주택담보대출은 대출자금의 장기고정화에 따라 대출기관에서 주택자금의 유동성이 풍부해진다.

▶ ⑤ 소비자에 대한 대출자금은 장기상환이 일반적이므로 대출자입장에서 대출자금이 장기적으로 묶여 있어서 유동성이

        풍부해지는 것이 아니라 유동성 문제, 유동성 위험이 존재할 수 있다.

2. 다음은 융자비율과 총부채상환비율에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 융자비율은 주택의 담보가치를 기준으로 하고 총부채상환비율은 개인의 연소득 기준으로 결정한다.

② 융자비율은 차입자의 상환능력과 관계없이 결정되거나 총부채상환비율은 차입자의 상환능력, 즉 부채감당능력이 중요시 된다.

③ 융자비율과 총부채상환비율에 의한 대출금액은 대출기간의 영향을 받는데 그 기간이 길수록 더 많은 금액을 대출받을 수 있다.

④ 융자비율에 의한 대출시에 차입자가 안고 있는 기타 부채의 영향을 고려하지 않으나 총부채상환비율에서는 차입자의 기타

    부채의 영향까지 고려한다.

⑤ 융자비율이나 총부채상환비율을 확대하게 되면 부동산의 수요는 종전보다 증가하게 된다.

▶ ③ 융자비율에 의한 대출그액의 크기는 대출기간과 전혀 관계없으나 총부채상환비율에 의한 대출금액은 상환기간이 길수록

        저당상수가 작아져서 대출금액을 더 높일 수 있다.

3. 다음은 이자율에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 매기간의 이자상환액은 대출자가 융자잔액을 기준으로 적용한다.

② 주택담보대출시 일반적으로 CD금리가 높아지면 대출이자율이 상승한다.

③ 대출자는 차입자의 신용도, 거래실적, 연체실적 등을 판정하여 기준금리를 결정하게 된다.

④ 고정금리방식의 초기이자율은 변동금리방식의 초기이자율보다 노아지는 것이 일반적이다.

⑤ 변동금리방식에서 자금의 공급자들은 인플레이션의 위험을 차입자에게 전가시킨다고하여 모든 위험을 피할 수 있는 것은 아니다.

▶ ③ 차입자의 신용도, 거래실적, 연체실적 등을 판정하여 결정되는 금리는 가산금리이다.

공인중개사 자격시험제도는 15회의 일정이 시작되고 14회의 시험까지 시행되어 오면서 양적·질적으로 많은 개선과 변화가 있었는데 '85년 제1회 시험의 시행착오를 거쳐 제2회 시험부터는 시험제도와 출제 수준의 개선을 통해 매회 평균 일만명 내외의 합격자를 배출하는 안정된 자격시험제도로 정착되었습니다. 또한 99년 제10회 시험부터는 법개정에 따라 매년 시험실시라는 획기적인 전기를 맞이하게 되었다. 이제 공인중개사 제도는 정부가 의도한대로 하나의 자격시험제도로서 본 궤도에 들어섰고 공인중개사 또한 21세기의 가장 전망 좋은 전문자격증이라는 사실은 부인할 수 없는 것다.

이처럼 부동산시장의 중추적인 기능을 담당하고 있는 중개업자 특히 공인중개사의 역할은 실로 막대하며, 바로 여기에 전문직업인으로서의 그 존재가치가 높다 할 것이다.

 선진국에서는 오래 전부터 공인중개사가 중개업컨설팅, 분양, 관리신탁등에 관해 전문적인 재산상담가로서 활동하고 있고, 우리나라 역시 선진국형 중개업으로 자리를 잡아가고 있다.

최근에는 '부동산의 보전' 차원에서 '부동산의 이용' 차원으로 부동산가치의 중점이 옮겨가고 있다.
그만큼 부동산가치를 창출하는 방법과 행위가 다양해져 부동산시장의 영역이 넓어지는 것이다.
이에 따라 공인중개사의 업무, 활동영역도 훨씬 폭넓어지게 되고, 비례적으로 고소득도 올릴 수 있을 것으로 전망된다.

  중개인이 최고의 자유직업이라는 점에서 노후에 가장 적합하다. 공인중개사가 갖추어야 할 최고의 자본은 '돈' 보다는 '자신의 능력'이다. 일단 최소자본으로 사무실을 마련한 다음엔 자신의 능력을 얼마나 잘 활용하느냐에 사업의 성패가 달려 있다. 그 능력 중에서도 오랜 경험을 통한 대인 처세술, 폭넓은 대인관계, 복합적인 인지능력 등이 성공적인 공인중개사가 되는 밑거름이 된다.
이러한 능력들은 단시간에 만들어진 것이 아니고 오랜 인생살이에서 우러나온다.

 전체 시험준비생이 약 30% 이상이 여성이며 20대에서 50대에 이르기까지 그 층이 매우 다양하다.
코리아캠퍼스(2003.1월 현재)에 수강중인 공인중개사 수험생의 경우 대학생에서부터 50대 까지 남녀 불분하고 고르게 매우 다양한 분포를 보이고 있다

특이한 점은 주부들이 대거 수험준비중이라는 것이다. 또 실제 합격자의 상당수가 여성들이다. 최근 대부분의 자격시험에서 여성들의 응시율이 증가하고 있으며, 공인중개사 자격시험에서는 그 중가비율이 훨씬 두드러진다. 친절을 가장 큰 덕목으로 하는 공인중개사의 업무 특성상 여성의 부드러움이 훨씬 큰 장점으로 작용할 수 있다는 점에서 공인중개사는 여성에게 안성맞춤인 직업이다 

1. 근저당에 관한 판례의 내용 중 잘못 기술된 것은?

① 계속적 거래관계에 기하여 이미 채권이 발생한 후 그 계속적 거래관계를 기본계약으로 하여 근저당권을 설정한 경우에는 이

    저당권은 이전에 발생한 채권도 담보한다.

② 근저당권에 관한 피담보채권이 소멸하고 채권자가 거래를 더 이상 계속할 의사가 없는 경우에는 결산기 전이라도 설정자는

    그 계약을 해지하고 등기의 말소를 구할 수 있다.

③ 근저당에 의해 담보되는 채권이 이미 발생한 후에는 그 채권과 분리하여 근저당권만을 양도하지 못한다.

④ 결산기에 있어서 피담보채권 총액이 최고액을 초과한 때에는 최고액 상당분만 담보되고 잔액은 무담보로 된다.

⑤ 확정된 채무총액이 근저당에 의하여 담보되는 채권최고액을 초과한 경우에 채무자 겸 근저당권설정자가 근저당권의 소멸을

    구하기 위해서는 채권최고액만을 변제하면 된다.

▶ ⑤ 확정된 피담보채권액이 등기된 채권최고액을 초과하는 경우에는 첫째, 채무자가 근저당권설정자인 경우에는 실제의

        채무총액을 변제하여야 한다. 둘째, 물상보증인이나 저당목적물의 제3취득자는 채권최고액만을 변제하고 저당권의

        말소를 청구할 수 있다. 그러나 물상보증인이 연대보증까지 한 경우에는 실제의 채무총액을 변제하여야 한다.

2. 근저당에 관하여 다음 중 옳은 것은?

① 근저당권설정등기에 있어서는 반드시 근저당의 존속기간을 명시하여야 하는 것은 아니다.

② 근저당으로 담보할 채권의 최고액을 설정계약당자사들이 약정하여야 하나, 반드시 등기하여야 하는 것은 아니다.

③ 결산기에 확정된 채권액이 최고액을 초과하더라도 설정자인 채무자는 최고액만을 변제하고 근저당권설정등기의 말소를

    청구할 수 있다.

④ 저당부동산의 제3취득자는 최고액만을 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 없다.

⑤ 피담보채권이 잔존하는 한 기본계약의 해지에 의하여 근저당권의 효력에는 아무런 변동이 생기지 않는다.

 ▶ ①

①② 근저당의 경우, 최고액과 근저당권등기는 필요하나, 존속기간은 필수적인 것이 아니다.

③④ 채무자나 물상보증인이 연대보증한 경우 전액을 변제하여야 한다. 그러나 순수한 물상보증인이나 제3취득자는 최고액만을

       변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있다.

⑤ 기본계약의 해지에 의하여 근저당권은 일반저당권으로 된다.

3. 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기가 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 근저당채무자가 파산선고를 받은 때

② 기본계약상 결산기가 도래한 때

③ 근저당권자가 경매신청을 한 때

④ 근저당권자가 경매신청을 한 때

⑤ 근저당권자보다 후순위의 전세권자가 경매신청을 한 때

▶ ⑤ 후순위의 전세권자가 경매신청을 한 때에는 경매신청시에 근저당권의 피담보채권이 확정되는 것이 아니라 경락인이

        경락대금을 완납한 때에 근저당권의 피담보채권이 확정된다.

1. 공인중개사 시험 일정

2010년 공인중개사 시험 일정

2. 공인중개사 시험과목별 시험범위

공인중개사 시험과목별 시험범위 및 출제비율

「부동산학개론」의 시험범위 세부내역

3. 공인중개사 시험방법 

ㅇ 제1차 및 제2차 공인중개사 시험을 모두 객관식 5지 선택형으로 출제

    (매과목당 40문항)하고, 같은 날(1차시험 100분, 2차시험 150분)에 구분      하여 시행

 ㅇ 제1차시험에 불합격한 자의 제2차시험은 무효로 함

4. 안내사항

 ㅇ 시험일시, 시험장소, 시험방법, 합격자 결정방법 및 응시수수료의 환불에 관한 사항 등은 ‘제21회 공인중개사 자격시험 시행공고’(7월 예정)시 고지

 ㅇ 원서접수방법 : 인터넷 원서접수

1. 도시개발사업에 있어서 실시계획의 작성 등에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 모든 시행자는 대통령령이 정하는 바에 따라 도시개발사업에 관한 실시계획을 작성하여야 한다.

② 실시계획은 개발계획에 부합되게 작성하여야 한다.

③ 도시개발사업은 반드시 제1종지구단위계획으로 개발하여야 한다.

④ 실시계획에는 사업시행에 필요한 설계도서.자금계획 및 시행기간 기타 대통령령이 정하는 사항 및 서류를 명시하거나

    첨부하여야 한다.

⑤ 실시계획의 작성에 관하여 기타 필요한 사항은 국토해양부장관이 정한다.

▶ ③ 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다. 그러나 개발구역 지정 전에 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 규정에

        의한 제2종지구단위계획구역 및 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 제1종지구단위계획구역이 의제되지 아니하므로 항상

        제1종지구단위계획으로 개발하는 것은 아니다.

2. 도시개발사업에 있어서 실시계획의 인가.고시에 대한 설명이다. 바른 것은?

① 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토해양부장관인 지정권자는 시.도지사 또는 대도시 시장의 의견을, 시.

    도지사인 지정권자는 국토해양부장관과 미리 협의하여야 한다.

② 지정권자가 실시게획을 작성하거나 인가하는 경우 공람을 통하여 주민의 의견을 청취하여야 한다.

③ 실시계획을 고시한 경우 종전에 도시관리계획으로 결정된 사항 중 고시내용에 저촉되는 사항은 '국토의 계획 및 이용에 관한

    법률'에 의하여 도시관리계획을 변경하여야 한다.

④ 지정권자는 실시계획을 작성하거나 인가한 때에는 해당 사항을 고시하고 시행자와 당해 도시개발구역을 관할하는 시장.군수

    또는 구청장에게 관계서류의 사본을 송부하여야 한다. 이 경우 관계서류를 송부 받은 시장. 군수 또는 구청장은 이를 일반에게

    공람시켜야 한다.

⑤ 도시관리계획으로 결정.고시된 사항에 대한 '국토의 계획및 이용에 관한 법률"의 도시관리계획에 관한 지형도면의 고시에

    대하여는 고시일로부터 2년 내에 하여야 한다.

▶ ④

① 시.도지사인 지정권자는 시장(대도시 시장은 제외).군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.

② 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 공람절차는 없다.

③ 실시게획을 고시한 경우 종전에 도시관리계획으로 결정된 사항 중 고시내용에 저촉되는 사항은 고시된 내용으로

    변경된 것으로 본다.

⑤ 지형도면의 고시는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 특례를 인정하여 시행기간 내에 하면 된다.