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▶ 이 부분을 긁으면 정답과 해설이 있습니다~

1. 관공서의 촉탁에 의한 등기에 대한 설명 중 잘못된 것은?

① 관공서가 등기의무자인 경우 인감증명의 제출의무가 면제된다.

② 관공서가 촉탁에 의하지 아니하고 공동으로 신청하는 경우에도 이를 수리하여야 한다.

③ 등기실무상 관공서가 등기를 촉탁하는 경우에는 출석의무는 면제되고 우편에 의하여 등기를 촉탁할 수 있다.

④ 등기를 촉탁할 수 있는 관공서는 원칙적으로 국가 및 지방자치단체를 말하고 공사 등은 등기촉탁에 관한 특별규정이 있는 경우에

     한하여 등기촉탁을 할 수 있다.

⑤ 관공서가 부동산에 관한 권리를 취득하여 그 등기를 촉탁하는 경우에는 등기의무자의 권리에 관한 등기필증을 제출하여야 한다.

▶ 정답 ⑤

관공서가 부동산에 관한 권리를 취득하여 그 등기를 촉탁하는 경우에는 등기의무자의 권리에 관한 등기필증을 제출하지 않는다.

2. 다음은 채권자의 대위권에 의한 대위등기신청에 대한 설명이다. 틀린 것은?

① 채권자가 대위신청하는 경우에는 신청서에 대위원인을 기재하여야 한다.

② 채권자의 채권자는 채권자의 대위권을 다시 대위하여 등기신청을 할 수 없다.

③ 채권자가 대위신청하는 경우에는 신청서에 대위원인은 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

④ 채권자가 대위신청할 수 있는 등기는 채무자가 등기권리자로서 신청할 등기 또는 채무자의 권리에는 영향이 없는 등기에 한한다.

⑤ 채권자의 대위신청에 의하여 등기관이 등기를 완료한 때에는 등기권리자인 채무자에게 등기필의 뜻을 통지하여야 한다.

▶ 정답 ②

채권자의 채권자는 채권자의 채권자대위권을 대위행사할 수 있다. 즉, 채권자대위권의 중첩적 행사도 가능하다.

3. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증이 멸실되어 이를 제출할 수 없는 경우의 등기절차에 관한 설명 중 올바르지 못한 것은?

① 등기의무자 또는 그 위임을 받은 대리인이 등기소에 출석하여 본인 또는 그 정당한 대리인인지의 여부를 확인받아야 한다.

② 변호사 또는 법무사가 등기신청대리인인 대에는 등기의무자로부터 위임받았음을 확인하는 서면을 작성하여 신청서에 첨부하면

    된다.

③ 등기신청서 또는 위임장 중 등기의무자의 작성부분에 관하여 공증을 받고 그 부본을 신청서에 첨부하면 된다.

④ 등기관이 등기의무자 본인인지의 여부를 확인한 때에는 확인조서를 작성하여 이에 기명날인하여야 한다.

⑤ 등기를 마친 때에는 확인조서의 등본이나 확인서면의 1통 또는 공정증서의 부본에 등기필의 뜻을 기재하여 등기소인을 찍어

     등기의무자에게 교부하여야 한다.

▶ 정답 ①

등기의무자의 권리에 관한 등기필증 등이 멸실된 때에는 등기의무자 또는 그 법정대리인이 등기소에 출석하여야 한다(법 제49조 제1항)

출처:Daum Cafe - 공인중개사,주택관리사 시험연구회

공인중개사 자격시험제도는 15회의 일정이 시작되고 14회의 시험까지 시행되어 오면서 양적·질적으로 많은 개선과 변화가 있었는데 '85년 제1회 시험의 시행착오를 거쳐 제2회 시험부터는 시험제도와 출제 수준의 개선을 통해 매회 평균 일만명 내외의 합격자를 배출하는 안정된 자격시험제도로 정착되었습니다. 또한 99년 제10회 시험부터는 법개정에 따라 매년 시험실시라는 획기적인 전기를 맞이하게 되었다. 이제 공인중개사 제도는 정부가 의도한대로 하나의 자격시험제도로서 본 궤도에 들어섰고 공인중개사 또한 21세기의 가장 전망 좋은 전문자격증이라는 사실은 부인할 수 없는 것다.

이처럼 부동산시장의 중추적인 기능을 담당하고 있는 중개업자 특히 공인중개사의 역할은 실로 막대하며, 바로 여기에 전문직업인으로서의 그 존재가치가 높다 할 것이다.

 선진국에서는 오래 전부터 공인중개사가 중개업컨설팅, 분양, 관리신탁등에 관해 전문적인 재산상담가로서 활동하고 있고, 우리나라 역시 선진국형 중개업으로 자리를 잡아가고 있다.

최근에는 '부동산의 보전' 차원에서 '부동산의 이용' 차원으로 부동산가치의 중점이 옮겨가고 있다.
그만큼 부동산가치를 창출하는 방법과 행위가 다양해져 부동산시장의 영역이 넓어지는 것이다.
이에 따라 공인중개사의 업무, 활동영역도 훨씬 폭넓어지게 되고, 비례적으로 고소득도 올릴 수 있을 것으로 전망된다.

  중개인이 최고의 자유직업이라는 점에서 노후에 가장 적합하다. 공인중개사가 갖추어야 할 최고의 자본은 '돈' 보다는 '자신의 능력'이다. 일단 최소자본으로 사무실을 마련한 다음엔 자신의 능력을 얼마나 잘 활용하느냐에 사업의 성패가 달려 있다. 그 능력 중에서도 오랜 경험을 통한 대인 처세술, 폭넓은 대인관계, 복합적인 인지능력 등이 성공적인 공인중개사가 되는 밑거름이 된다.
이러한 능력들은 단시간에 만들어진 것이 아니고 오랜 인생살이에서 우러나온다.

 전체 시험준비생이 약 30% 이상이 여성이며 20대에서 50대에 이르기까지 그 층이 매우 다양하다.
코리아캠퍼스(2003.1월 현재)에 수강중인 공인중개사 수험생의 경우 대학생에서부터 50대 까지 남녀 불분하고 고르게 매우 다양한 분포를 보이고 있다

특이한 점은 주부들이 대거 수험준비중이라는 것이다. 또 실제 합격자의 상당수가 여성들이다. 최근 대부분의 자격시험에서 여성들의 응시율이 증가하고 있으며, 공인중개사 자격시험에서는 그 중가비율이 훨씬 두드러진다. 친절을 가장 큰 덕목으로 하는 공인중개사의 업무 특성상 여성의 부드러움이 훨씬 큰 장점으로 작용할 수 있다는 점에서 공인중개사는 여성에게 안성맞춤인 직업이다 

출처:Daum Cafe - 공인중개사,주택관리사 시험연구회.

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출처: Daum cafe -  공인중개사, 주택관리사 시험연구회.

1. 중개업자가 묘지가 있는 토지를 매수하려는 중개의뢰인에게 설명한 내용 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)

① 「장사 등에 관한 법률」상 종중묘지 안의 분묘 1기 및 당해 분묘의 상석, 비석 등 시설물의 설치구역 면적은 10㎡ (합장의

    경우에는 15㎡)를 초과하여서는 아니된다.

② 분묘기지권의 효력이 미치는 범위 내에서 기존의 분묘에 단분형태로 합장하여 새로운 분묘를 설치하는 것은 허용되지 않는다.

③ 분묘기지권이 시효취득된 경우 사망자의 연고자는 종손이 분묘를 관리할 수 있는 때에도 토지소유자에 대하여 분묘기지권을 주장

    할 수 있다.

④ 분묘기지권을 시효취득한 경우에는 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료를 지급할 필요가 없다.

⑤ 분묘가 멸실된 경우 유골이 존재하여 분묘의 원상회복이 가능한 정도의 일시적인 멸실에 불과하다면 분묘기지권은 존속하고

    있다.

▶ 정답 ③

연고자는 종손이 분묘를 관리할 수 있는 때에는 토지소유자에 대하여 분묘기지권을 주장할 수 없다.

2. 중개업자가 「주택법」상의 주택거래신고지역 내의 주택을 거래하면서 중개의뢰인에게 설명한 내용 중 빈칸에 알맞은 것은?

① 15일                                          ② 30일

③ 45일                                          ④ 60일

⑤ 90일

▶ 정답 ①

주택거래신고는 계약체결일로부터 15일 이내에 하여야 한다.

3. 주택거래신고제에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 신고대상인 주택거래계약을 체결한 당사자는 공동으로 계약의 체결일부터 15일 이내에 당해 주택소재지의 관할 시장ㆍ군수

    ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 주택거래신고필증을 교부받은 때에는「부동산등기 특별조치법」에 따라 검인을 받은 것으로 본다.

③ 주택거래신고지역에서 신고를 하지 않거나 게을리 한 자 또는 신고를 거짓으로 한 자는 취득세의 5배에 상당하는 금액의

    과태료에 처한다.

④ 「소득세법」상 투기지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역에 대하여 신고지역을 지정한다.

⑤ 주택거래신고지역은 국토해양부장관이 주택정책심의회의 심의를 거쳐 지정ㆍ고시한 후 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하여야

    한다.

▶ 정답 ③

주택거래신고지역에서 신고를 하지 않거나 게을리 한 자 또는 신고를 거짓으로 한 자는 취득세액의 '5배 이하'에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.

 
출처: Daum cafe -  공인중개사, 주택관리사 시험연구회.

3. 부동산의 특징

⑴ 지리적 공인중개사 위치의 측면에서 부동성(고정성 또는 비이동성)은 토지의 본질적 특징 중에서도 가장 대표적인 물리적 특성이다. 모든 부동산 활동은 토지의 부동성(不動性)을 절대적인 전제로 삼고 전개되며, 이론이 도출된다. 부동성은 부동산과 동산을 구별하고 권리의 공시방법을 다르게 하는 주요 이유가 되며 지가의 형성과 부동산 거래활동 및 이용활동을 국지화합니다. 부동산을 거래사례비교법으로 평가할 경우 지역분석이 행하여진다. 부동산 시장을 불완전시장 및 추상시장으로 만들며 지역적으로 세분화되는 부분시장으로 존재합니다. 토지의 고정성으로 인하여 부동산 활동을 임장활동 과 정보활동화 된다, 입지선정의 중요성이 강조되며, 특정한 위치를 갖는 토지는 외부성의 원리의 근거를 제공하며 위치지대를 발생시킨다. (공인중개사시험)

1. 도시개발사업상 입체환지에 대한 설명이다. 바른 것은?

① 환지가 과소토지인 경우에 한한다.

② 토지소유자 및 임차권자등의 동의를 요한다.

③ 토지에 갈음하여 사행자의 처분 가능한 건축물의 일부와 그 대지의 공유지분으로 환지에 갈음하는 처분을 말한다.

④ 토지소유자의 동의가 없더라도 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 필요하면 가능하다.

⑤ 종전 토지 위의 저당권은 환지처분 공고 일에 처분 받은 건축물의 일부와 그 대지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.

▶ 정답 ③

① 시행자는 과소토지에 관계 없이 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 특히 필요한 때에는 입체환지를 할 수 있다.

② 토지소유자의 동의는 필요하나 임차권자등의 동의는 요하지 아니한다.

④ 토지소유자의 동의가 있어야 한다.

⑤ 토지위의 저당권은 환지처분 공고 일의 다음날에 건축물의 일부와 그 대지의 공유지분으로 이전한다.

2. 「도시개발법」상 용익권자의 권리조정에 관하여 잘못 설명하고 있는 것은?

① 도시개발사업으로 인하여 임차권 등의 목적인 토지나 지역권에 관한 승역지의 이용이 증진 또는 방해됨으로써 종전의 임대료ㆍ지료 기타 사용료 등이 불합리하게 된 경우 당사자는 계약조건에 불구하고 장래에 관하여 그 증감을 청구할 수 있다.

② 도시개발사업의 시행으로 인하여 지역권 또는 임차권 등을 설정한 목적을 달성할 수 없게 된 때에는 당사자는 당해 권리를 포기하거나 계약을 해지할 수 있다.

③ 권리를 포기하거나 계약을 해지한 자는 그로 인한 손실의 보상을 시행자에게 청구할 수 있다.

④ 손실을 보상한 시행자는 당해 토지 또는 건축물의 소유자나 그로 인하여 이익을 받는 자에게 이를 구상할 수 있다.

⑤ 환지예정지의 효력발생일 또는 환지처분공고일로부터 30일이 경과한 때에는 임대료ㆍ지료 기타 사용료 등의 증감을 청구할 수 없다.

▶ 정답 ②

환지처분은 환지계획에 반드시 기속되어야 한다.

3. 행정쟁송에 관한 내용이다. 옳지 않은 것은?

① 행정심판은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 「도시개발법」및 「도시 및 주거환경정비법」에서 규정하고 있다.

② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 광역도시계획은 행정쟁송의 대상이 되지 아니한다.

③ 환지예정지의 지정에 관하여 행정쟁송을 제기할 수 있다.

④ 「도시개발법」상 도시개발사업 시행자 중 비행정청이 한 처분에 관해서는 도시개발구역을 지정한 자에게 할 수 있다.

⑤ 행정쟁송은 행정처분성이 인정되는 경우에 제기할 수 있다.

▶ 정답 ①

행정심판은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 「도시개발법」에 규정되어 있다.

 

출처: Daum cafe- 공인중개사, 주택관리사 시험연구회

1. 다음은 중개업자가 계약서를 작성할 때 주의할 사항이다. 틀린 것은?

① 매도인이 진정한 소유자인지 여부는 주민등록증, 등기부등본, 등기권리증 등으로 확인한다.

② 매도인이 법인이면 법인격의 유무와 대표자의 처분권한 유무 등은 법인의 등기부를 열람하여 확인한다.

③ 남편의 명의로 된 부동산을 아내가 처분하고자 하는 경우에는 남편의 동의 여부를 확인하여야 한다.

④ 「민법」상 조합재산의 지분의 매도를 의뢰받은 경우에는 남편의 동의 여부를 확인하여야 한다.

⑤ 상속인이 수인인 상속재산의 거래를 중개하는 경우에는 상속인 전원의 동의 유무를 확인하여야 한다.

▶ 정답 ④

조합재산의 지분의 처분에도 조합원 전원의 동의가 필요하다.

2. 다음 중 거래계약서 작성에 있어서 기재사항을 설명한 것으로 옳지 않은 것은?

① 매매대금의 지불은 일시에 지불하는 것이 법률상 금지되므로 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지불하도록 기재하여야 한다.

② 권리이전의 내용을 명확히 기재하여야 한다.

③ 거래금액에는 총 거래금액 외에 ㎡당 가격도 기재하는 것이 바람직하다.

④ 거래계약서의 형식은 당사자의 임의로 정하여도 무방하다.

⑤ 특약사항은 당사자 간에 합의한 사항을 충실하게 기재하여야 한다.

▶ 정답 ①

매매대금의 일시지불은 법률상 금지되지 않으며, 매매대금의 지불시기는 거래당사자 간의 약정사항이다.

3. 다음은 아파트 분양권 소유자의 매각 의뢰를 받고 중개를 하는 경우에 대한 설명이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 아파트 분양에 당첨된 후 분양권자와 분양계약을 체결하여야 원칙적으로 분양권의 매매중개가 가능하다.

② 「임대주택법」상 임대주택의 임차권의 양도는 원칙적으로 제한되므로 임대사업자의 동의 여부를 확인한 후 중개하여야 한다.

③ 매매계약 전 분양권에 대한 금융기관의 대출이나 권리제한 여부 및 중도금 등 연체 여부를 확인하여야 한다.

④ 아파트 분양권은 언제든지 미등기전매가 가능하다.

⑤ 분양권을 거래한 경우에도 관할관청에서 계약서의 검인 또는 부동산거래신고를 하여야 한다.

▶ 정답 ④

「주택법」상 투기과열지구 내의 아파트 분양권은 일정기간 전매제한기간이 있으며, 잔금을 치른 후에는 미등기전매가 불가능하다.

출처: Daum -  공인중개사, 주택관리사 시험연구회

2010 제21회 공인중개사 자격시험 예정 공고

□ 한국산업인력공단 공고 제2010-11호

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제7조제2항규정에 따라 다음과 같이
공고합니다.

2010.  2. 26
 한국산업인력공단 이 사 장

1. 시험시행계획공고(예정) : 2010. 7. 14(수)

2. 시험시행일 : 2010. 10. 24(일)

3. 응시자격 : 제한 없음
   ※ 단, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제6조 및 시행령 12조에 따라 응시자격
       결격사유에 해당하는 자는 제외

4. 시험과목별 시험범위 및 출제비율              

5.「부동산학개론」의 시험범위 세부내역

6. 시험문제 출제기준일 : 시험시행계획 공고일

7. 시험방법
   ㅇ 제1차 및 제2차 시험을 모두 객관식 5지 선택형으로 출제
       (매과목당 40문항)하고, 같은 날(1차시험 100분, 2차시험 150분)에 구분하여 시행
   ㅇ 제1차시험에 불합격한 자의 제2차시험은 무효로 함

8. 안내사항
   ㅇ 시험일시, 시험장소, 시험방법, 합격자 결정방법 및 응시수수료의 환불에 관한 사항 등은
       ‘제21회 공인중개사 자격시험 시행공고’(7월 예정)시 고지
   ㅇ 원서접수방법 : 인터넷 원서접수
      ※ 공인중개사 홈페이지(www.Q-net.or.kr)에 접속 ⇒ 회원가입 ⇒ 원서접수
   ㅇ 기타 사항은 공인중개사 홈페이지에 게재되며, 문의사항은 인력공단 고객지원센터
       (1644-8000)로 문의하시기 바랍니다.  

공인중개사란?

공인중개사라 함은 부동산중개업법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말하는 것으로서 공인중개사가 되고자 하는 자는 서울특별시장·광역시장·도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 한다. 
종전에는 공인중개사는 자격취득 후 중개업의 허가를 받아 부동산중개업을 할 수 있었으나 99년 3월 31일 부동산중개업의 개정으로 중개업을 하고자 하는 자는 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하면 중개업을 할 수 있다. 또한 중개사 자격증을 취득하면 법인의 사무소의 직원으로 취업할 수도 있으며 또는 합동사무소의 임원으로 중개업을 할 수도 있다.

중개업이란?

중개업이란 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말하는 것으로서 중개업을 하기 위해서는 부동산중개업법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 
   
 중개업자는 
   ① 공인중개사인 중개업자 
   ② 중개인인 중개업자 
   ③ 법인인 중개업자로 분류될 수 있다.