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1. 다음은 중개업자가 계약서를 작성할 때 주의할 사항이다. 틀린 것은?

① 매도인이 진정한 소유자인지 여부는 주민등록증, 등기부등본, 등기권리증 등으로 확인한다.

② 매도인이 법인이면 법인격의 유무와 대표자의 처분권한 유무 등은 법인의 등기부를 열람하여 확인한다.

③ 남편의 명의로 된 부동산을 아내가 처분하고자 하는 경우에는 남편의 동의 여부를 확인하여야 한다.

④ 「민법」상 조합재산의 지분의 매도를 의뢰받은 경우에는 남편의 동의 여부를 확인하여야 한다.

⑤ 상속인이 수인인 상속재산의 거래를 중개하는 경우에는 상속인 전원의 동의 유무를 확인하여야 한다.

▶ 정답 ④

조합재산의 지분의 처분에도 조합원 전원의 동의가 필요하다.

2. 다음 중 거래계약서 작성에 있어서 기재사항을 설명한 것으로 옳지 않은 것은?

① 매매대금의 지불은 일시에 지불하는 것이 법률상 금지되므로 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지불하도록 기재하여야 한다.

② 권리이전의 내용을 명확히 기재하여야 한다.

③ 거래금액에는 총 거래금액 외에 ㎡당 가격도 기재하는 것이 바람직하다.

④ 거래계약서의 형식은 당사자의 임의로 정하여도 무방하다.

⑤ 특약사항은 당사자 간에 합의한 사항을 충실하게 기재하여야 한다.

▶ 정답 ①

매매대금의 일시지불은 법률상 금지되지 않으며, 매매대금의 지불시기는 거래당사자 간의 약정사항이다.

3. 다음은 아파트 분양권 소유자의 매각 의뢰를 받고 중개를 하는 경우에 대한 설명이다. 가장 타당하지 않은 것은?

① 아파트 분양에 당첨된 후 분양권자와 분양계약을 체결하여야 원칙적으로 분양권의 매매중개가 가능하다.

② 「임대주택법」상 임대주택의 임차권의 양도는 원칙적으로 제한되므로 임대사업자의 동의 여부를 확인한 후 중개하여야 한다.

③ 매매계약 전 분양권에 대한 금융기관의 대출이나 권리제한 여부 및 중도금 등 연체 여부를 확인하여야 한다.

④ 아파트 분양권은 언제든지 미등기전매가 가능하다.

⑤ 분양권을 거래한 경우에도 관할관청에서 계약서의 검인 또는 부동산거래신고를 하여야 한다.

▶ 정답 ④

「주택법」상 투기과열지구 내의 아파트 분양권은 일정기간 전매제한기간이 있으며, 잔금을 치른 후에는 미등기전매가 불가능하다.

출처: Daum - 공인중개사, 주택관리사 시험연구회.

1. 다음은 부동산입지에 대한 설명이다. 적당하지 않은 것은?

① 입지는 당해 기업의 이윤의 극대화에 있어서 중요하다.

② 입지는 공공의 복지수준의 향상에 있어서 중요하다.

③ 입지는 개인의 효용의 극대화에 있어서 중요하다.

④ 입지는 경제적 타당성만을 검증함으로써 충분하다.

⑤ 입지결정에서 입지조건은 용도에 따라 다르게 된다.

▶ 정답 ④

입지결정에서 경제적 타당성이 중요하지만 이외에도 법률적 타당성과 물리적 타당성 등도 검토되어야 한다.

2. 상권에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 고객 밀도가 낮아도 인구 밀도가 높으면 좋은 상권을 형성한다.

② 시장지역 또는 배후지(hinterland)라고도 부른다.

③ 상권마다 매매관습과 소비관습의 차이가 있다.

④ 경쟁자의 출현은 상권을 차단하는 중요한 장애물이다.

⑤ 취급 상품의 판매액에 따라 제1차, 제2차, 제3차 상권으로 분류하기도 한다.

▶ 정답 ①

인구밀도가 높아도 고객이 없으면 상권을 형성하기 힘들기 때문에 고객밀도가 높아야 한다.

3. 다음은 공간균배의 원리에 관한 설명이다. 옳지 않은 것은?

① 공간균배의 원리는 경쟁점포들은 상호경쟁을 통하여 공간을 서로 균등히 배분하여 입지한다는 이론이다.

② 배후지가 좁고 수요의 탄력성이 적으면 집심입지한다.

③ 배후지가 넓고 수요의 탄력성이 크면 분산입지한다.

④ 수요가 완력비탄력적이면 분산입지한다.

⑤ 이에 따른 입지유형별 점포는 집심성, 집재성, 산재성, 국부적 집중성 점포 등이 있다.

▶ 정답 ④

수요가 완전비탄력적이면, 즉 수요의 탄력성이 0이면 점포는 배후지의 중앙에 입지한다.

1. 취득세가 과세되는 경우를 설명한 것 중 틀린 것은?

① 부동산을 교환에 의하여 취특하는 경우

② 부동산을 증여에 의하여 무상으로 취득하는 경우

③ 부동산을 상속(1가구 1주택)에 의하여 무상으로 취득하는 경우

④ 부동산을 매매에 의하여 취득하는 경우

⑤ 법인이 부동산을 현물출자로 받아 취득하는 경우

▶ 정답 ③

상속으로 인한 1가구 1주택과 자경농지의 취득에 대하여는 취득세를 비과세한다.

2. 다음은 취득세 납세의무 성립시기가 되는 부동산의 취득시기에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 개인 간의 매매계약에 의한 부동산의 취득시기는 그 계약상의 잔금지급일 또는 잔금지급 전에 등기를 이행한 경우에는 등기일 중

    가장 빠른 날이다.

② 법인 간의 매매계약에 의한 부동산의 취득의 시기는 그 사실상의 잔금지급일이다.

③ 개인 간의 증여계약에 의하여 부동산을 취득한 경우에는 그 계약일부터 30일이 경과 되는 날을 취득의 시기로 본다. 

④ 상속으로 인하여 부동산을 취득한 경우에는 상속개시일에 취득한 것으로 본다.

⑤ 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일에 취득한 것으로 본다.

▶ 정답 ③

개인 또는 법인을 불문하고 증여계약에 의하여 부동산을 무상취득하는 경우에는 그 증여계약일에 취득한 것으로 본다.

3. 지방세법상 취득세에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 취득세를 신고하고자 하는 자는 납세의무자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수에게 신고하고 납부하여야 한다.

② 국내에 주소를 둔 개인이 매매로 인하여 부동산을 취득한 경우 취득한 날부터 30일이내에 산출한 세액을 신고하고

     납부하여야 한다.

③ 취득가액이 50만원 이하인 때에는 취득세를 부과하지 아니한다.

④ 취득세 신고기한까지 신고하지 아니한 자는 신고기한 만료일부터 30일을 경과하지 아니한 경우로서 당해 취득세를 보통징수의

    방법으로 부과고지받기 전에는 기한 후 신고를 할 수 있다.

⑤ 취득세의 과세대상이 되는 토지는 지적법의 규정에 의한 토지를 말한다.

▶ 정답 ①

취득세를 신고하고자 하는 자는 취득물건 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수에게 신고하고 납부하여야 한다.

1차 과목은 부동산학개론과 민법 및 민사특별법이고 각 과목당 40점 이상

두 과목 평균 60점 이상이면 1차 합격입니다.

2차는 공인중개사법, 부동산 공시법 및 세법, 부동산 공법이며 각 과목당 40점 이상

세 과목 평균 60점 이상이면 2차 합격입니다.

부동산 공시법과 세법은 과목이 따로 있지만 실제 시험에서는 한 과목으로 취급합니다.

단, 1차를 불합격하면 2차 시험에서 모든 과목을 100점 맞아도 무효처리가 되어 1차와 2차 모두 불합격입니다.

1차와 2차를 함께 보기때문에 1교시에 1차 시험을 보고 2교시에 2차 시험을 진행합니다.

 


출처:Daum- 공인중개사,주택관리사 시험 연구회.

물적공용부담

특정한 공익사업을 수행하기 위하여 개인의 재산권에 대하여 일정한 제한이나 침해를 가하는 것을 말하며, 그 내용에 따라 공용제한, 공용수용, 공용변환으로 공인중개사 시험 구분합니다.

① 공용제한 : 공공의 목적을 위해 사유재산권에 대하여 일정한 이용 및 개발 등을 제한하는 것을 말합니다.

②공용수용 : 특정한 공익사업 기타 복리행정상의 목적을 위하여 보상을 전제로 개인의 재산권을 강제적으로 취득하는 것을 말합니다(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률).

③ 공용변환

㉠공용환지 : 공인중개사 시험 토지의 효용을 증진시키기 위하여 특정한 구역 안에 있는 토지의 구획 또는 형질을 변경한 후에 종전 토지소유자에게 새롭게 정리된 토지를 교부함으로써 종전 토지에 대한 권리관계를 환지로 이전시키는 강제적인 권리변환을 말합니다(환지방식에 의한 도시개발사업).

㉡ 공용환권 : 토지의 평면적, 입체적 효용을 증진하기 위하여 일정한 구역 내에서 토지와 건축물을 대상으로 공인중개사 시험 정비사업을 실시한 후 종전 토지, 건축물 등의 소유자 등 권리자에게 새로이 조성된 대지와 건축물로 권리변환을 시키는 것을 말합니다(도시및주거환경정비법상의 정비사업).

행정구제

① 사전적 권리구제 : 행정기관이 행정작용을 행하기 전에 일정한 절차를 거치도록 함으로써 행정작용의 적법·타당성을 보장하려는 절차를 말합니다. (공람 또는 공청회제도 )

② 사후적 권리구제

   ㉠ 행정상의 쟁송제도

       ⓐ행정심판 : 행정상의 법률관계에 관하여 분쟁이 있는 경우에 당사자의 청구에 의하여 그 분쟁을 공정히 해결하기 위한 행정기관의 심판제도

       ⓑ행정소송 : 행정법규의 적용에 관한 분쟁의 판정을 위하여 공인중개사 시험 정식의 소송절차에 의하여 법원에서 하는 소송

    ㉡ 행정상의 손해전보제도

       ⓐ손해배상 : 공무원의 위법한 직무행위 또는 국가나 공공단체의 영조물의 공인중개사 시험 설치·관리의 하자로 인하여 개인에게 재산상의 손해를 가한 경우에 이를 배상하는 것을 말합니다.

       ⓑ손실보상 : 적법한 공권력의 행사로 인하여 국민의 재산권에 특별한 희생이 발생하는 경우 행정주체가 행하는 재산적 보전을 말합니다.

1. 다음은 외국인 등의 토지취득신고ㆍ허가 등에 관한 내용이다. 틀린 것은?

① 시장ㆍ군수 도는 구청장은 외국인 등이 토지취득의 허가구역ㆍ지역 등의 토지를 취득하는 것이 당해 구역ㆍ지역 등의

    지정목적 달성에 지장을 주지 아니한다고 인정되는 경우에는 허가를 하여야 한다.

② 「외국인토지법」이 규정하는 허가지역의 토지취득시 허가를 받지 않고 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

③ 외국인 등의 토지취득의 허가신청을 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 허가신청을 받은 날부터 60일 이내에 허가 또는

    불허가처분을 하여야 한다.

④ 외국인이 부동산거래신고 또는 주택거래신고를 한 경우 및 토지거래허가를 받은 경우에는 「외국인토지법」에 의한 신고나

    허가를 받지 아니 한다.

⑤ 외국인이 허가를 받아야 함에도 불구하고 허가를 받지 아니하고 토지취득계약을 체결한 경우에는 징역형 도는 벌금형의 대상이

    된다.

▶ 정답 ③

허가신청을 받은 관할청은 15일 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 하여야 한다.

2. 중개의뢰인이 건물을 임차하여 단란주점을 하고자 하는 경우에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?

① 중개업자는 임차하고자 하는 건물의 용도 및 구조를 확인하여야 한다.

② 중개업자는 임차하고자 하는 건물이 소재하고 있는 용도지역이 단란주점업을 할 수 있는 지역인지 여부를 확인하여야 한다.

③ 중개업자는 당해 지역이 「학교보건법」에 의한 학교환경위생정화구역에 해당하는지 여부를 확인하여야 한다.

④ 중개업자는 임차하고자 하는 건물에 설정된 담보물권에 대하여 중개의뢰인에게 설명해 주어야 한다.

⑤ 중개업자는 임대차 보호기간이 2년임을 중개의뢰인에게 설명해 주어야 한다.

▶ 정답 ⑤

「주택임대차보호법」의 적용을 받는 주거용 건물에 대해서는 임대차 최단기간 2년으로 보호하나,

「상가건물임대차보호법」의 적용을 받는 상가건물은 1년으로 보호된다.

3. 다음은 중개업자의 중개행위에 관한 설명이다. 틀린 것은?

① 부동산의 매매를 중개하는 경우 중개업자는 거래당사자 쌍방에게 부동산의 매각 및 매입에 따라 부담하여야 하는 조세의 종류 및

    세율을 설명하여야 한다.

② 부동산을 매매하는 경우 매매당사자는 중개업자가 매매목적물을 혼동하고 있는지 여부를 미리 확인하거나 이에 관하여

    중개업자에게 주의를 촉구할 의무까지는 없다.

③ 중개업자는 중개의뢰인이 제시한 사실을 기초로 하여 중개대상물의 확인ㆍ설명서를 작성한 경우에는 이를 명시하여 책임소재를

    분명히 하여야 한다.

④ 중개업자는 매도의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 이를 매수의뢰인에게 설명하고 중개대상물의

     확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다.

⑤ 일반인은 중개업자가 전문적인 지식과 경험을 가진 것을 신뢰하고 그에 의한 거래조건의 제시ㆍ설명에 과오가 없을 것을 믿고

    거래한다.

▶ 정답 ①

'쌍방'이 아니라 '취득중개의뢰인'에게 설명하여야 하며, '매각 및 매입'관련 조세가 아니라 '취득' 관련 조세를 설명하여야 한다.

 출처:Daum- 공인중개사. 주택관리사 시험 연구회

1. 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우 매수인의 권리ㆍ의무에 관한 다음 설명 중 틀린 것은?

① 매매계약 후 인도 전에 목적물로부터 생긴 과실은 매수인에게 속한다.

② 대금지급의 기한이 없는 때에는 매수인은 목적물의 인도를 받는 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다.

③ 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다.

④ 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 겨웅에 일정한 요건을 갖추면 매수인은 대금지급을 거절할 수 있다.

⑤ 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.

▶ 정답 ①

매매계약 후 인도 전에 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다(제587조 전단).

2. 타인의 권리매매에 있어서 매도인이 매매의 목적인 권리를 취득하여 매수인에게 이전 할 수 없는 경우에 관한 설명 중 옳지 않은 것은? (다툼이 있는 경우에는 판례에 의함)

① 매수인이 계약 당시에 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 모른 경우에는, 매수인은 게약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.

② 매수인이 계약 당시에 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 경우에는, 매도인의 귀책사유로 이행불능이 되더라도 매수인은 매도인의 책임을 물을 수 없다.

③ 매도인이 계약 당시에 그 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못한 경우에는, 매도인도 매수인에게 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.

④ 계약 당시에 매도인은 그 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못하였으나, 매수인은 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 경우에는, 매도인은 매수인에게 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다.

⑤ 매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.

▶ 정답 ②

타인의 권리를 매매의 목적으로 한 경우에 있어서 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 할 매도인의 의무가 매도인의 귀책사유로 인하여 이행불능이 되었다면 매수인이 매도인의 담보책임에 관한 민법 제570조 단서의 규정에 의해 손해배상을 청구할 수 없다 하더라도 채무불이행 일반의 규정(제546조ㆍ제390조)에 의해서 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다. (대판 1993. 11. 23, 93다37328).

3. 교환계약에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 교환계약은 청약과 승낙의 의사표시의 합치로 성립한다.

② 교환계약은 각 당사자는 목적물의 하자에 대하여 담보책임을 부담하지 않는다.

③ 임대인의 임대차계약 해지권은 행사상의 일신전속권이라고 볼 수 없다.

④ 임차인이 보증금의 반환을 청구하는 경우, 보증금을 지급하였다는 증명책임은 임차인에게 있다.

⑤ 임차인의 무단전대가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있다면 임대인의 해지권은 발생하지 않는다.

▶ 정답 ②

교환은 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용되면(제567조), 특히 쌍방 모두 담보책임을 부담한다.

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외국사 부동산업체 또는 금융회사, 일반기업 취업/ 취업중인 직장 자격증 수당, 승급, 이직 등

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